Si prefieres escuchar el audio-articulo haz click en el siguiente botón:
Todo lo que un propietario residente necesita saber para calcular su IRPF, aplicar las reducciones correctas y no pagar un euro de más
Alquilas un piso en la capital. O estás a punto de hacerlo. Y tienes una pregunta muy concreta antes de firmar nada: ¿cuántos impuestos voy a pagar por alquilar mi piso en Madrid?
"La respuesta rápida: si eres residente fiscal en España, los impuestos por alquilar tu piso en Madrid se calculan dentro de tu IRPF. No hay un tipo fijo: el alquiler tributa como parte de tus ingresos del año. Pero antes de pagar puedes restar gastos, amortizar el 3% del valor de construcción y aplicar una reducción del 50% si es vivienda habitual del inquilino."
Todo eso, sumado a que Madrid tiene los tramos autonómicos más bajos de España, hace que tu factura fiscal aquí sea mucho menor que en cualquier otra comunidad.
La respuesta larga depende de tu caso concreto, y eso es lo que vamos a ver juntos en este artículo. Sin jerga del BOE y con ejemplos reales.
1. Lo primero: ¿eres residente fiscal en España?
"Hacienda te considera residente fiscal en España si pasas más de 183 días al año en el país."
También si tu núcleo de intereses económicos (tu patrimonio o tu principal fuente de ingresos) o tus intereses familiares (cónyuge e hijos menores) están aquí.
Si cumples cualquiera de esas condiciones, este artículo es para ti. Pagarás los impuestos de tu alquiler a través del IRPF, en la declaración anual de la renta que se presenta cada año, entre abril y junio.
Este artículo NO es para ti si:
❌ Vives fuera de España más de 183 días al año. En ese caso, tu régimen es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), con tipos fijos y deducciones más limitadas. Te lo contamos todo en nuestra guía sobre impuestos por alquilar tu piso en Madrid si no resides en España.
❌ Tu piso está a nombre de una sociedad. Entonces tu régimen fiscal es completamente distinto: ya no tributas por IRPF, sino por el Impuesto sobre Sociedades, con sus propias reglas, tipos y obligaciones contables. Es un caso que se sale del alcance de este artículo y conviene resolverlo en una consulta personalizada. Si es tu situación, llámanos al (+34) 917 893 121 y lo estudiamos contigo.
Este artículo es para ti SI:
✅ Tienes uno o varios pisos en Madrid como persona física.
✅ Resides más de 183 días al año en España.
✅ Alquilas (o quieres alquilar) tu piso como vivienda habitual o de temporada.
Si te identificas con los tres puntos anteriores, sigue leyendo: este artículo te interesa.
¿Tu caso encaja en alguno de estos perfiles pero tienes matices? Cada situación tiene sus particularidades y conviene revisarlo antes de seguir.
2. El IRPF: cómo calcular los impuestos que vas a pagar
La clave está en entender que no pagas sobre lo que cobras, sino sobre el beneficio que obtienes
Lo que cobras del inquilino es un rendimiento del capital inmobiliario (arts. 22 y 23 LIRPF). Eso significa que se suma a tus ingresos profesionales (nómina o ingresos por ser autónomo), pensiones u otros ingresos generales del año, y tributa todo junto en tu base imponible.
Pero no pagas sobre la renta bruta. La fórmula del IRPF del alquiler en Madrid es esta:
Vamos por partes, porque cada elemento de la fórmula es una vía para bajar tu factura fiscal.
Los ingresos: el importe que el inquilino te paga
Es el importe que tu inquilino te transfiere cada mes: la renta y cualquier concepto que le repercutas (la comunidad, el IBI, los suministros si los pagas tú). Si le cobras un extra por la plaza de garaje del edificio, también entra.
Los gastos deducibles: tu primer escudo fiscal
Puedes restar todo gasto necesario para obtener el alquiler, siempre que esté justificado documentalmente (factura, recibo, extracto bancario). Los más importantes en Madrid:
- Comunidad de vecinos, cuotas ordinarias y derramas extraordinarias, que pueden disparar tu gasto puntualmente y conviene anticipar.
- IBI y la Tasa de Gestión de Residuos (TGR). La TGR solo puedes repercutirla al inquilino si está expresamente en el contrato. Lo explicamos aquí: ¿quién paga la tasa de basuras en Madrid?
- Seguros de hogar, impago u otros.
- Reparaciones por el uso normal de la vivienda (pintura, fontanería, averías, etc.).
- Intereses de la hipoteca, solo los intereses. El capital que devuelves al banco no es un gasto.
- Honorarios de agencia si delegas la gestión del alquiler en un profesional.
→ Amplía la información en nuestra guía de gastos al alquilar tu piso en Madrid.
"¿Qué no es un gasto deducible? Las reformas que aumentan el valor de la vivienda no son gastos: son mejoras y se amortizan aparte. Por ejemplo, cambiar una caldera rota sí es gasto; cambiar toda la instalación eléctrica y fontanería, no."
Las amortizaciones: el ahorro fiscal que reduce tu factura cada año
La ley te permite restar cada año el 3% del valor de construcción de tu inmueble (art. 23.1.b LIRPF). Esta amortización del alquiler en el IRPF no sale de tu bolsillo, pero baja tu base imponible y, año tras año, supone un ahorro fiscal muy significativo.
Cálculo paso a paso:
Veamos un ejemplo práctico
Imagina un piso comprado por 850.000 € en Chamberí. Consultas el recibo del IBI y ves que el valor catastral de construcción representa el 20% sobre el valor catastral total (proporción habitual en barrios consolidados de Madrid centro, donde el suelo concentra la mayor parte del valor del inmueble).
Entonces, el cálculo sería el siguiente:
"En los mejores barrios de Madrid, el suelo concentra la mayor parte del valor del inmueble y la proporción de construcción suele ser baja. Tu amortización anual será más modesta de lo que pueda parecer, pero a lo largo de los años de alquiler suman miles de euros que no tributan."
¿Sabes cuál es el valor de construcción de tu piso? Te ayudamos a calcular tu amortización exacta.
Las reducciones: el 50% si alquilas como vivienda habitual
Si alquilas como vivienda habitual del inquilino, Hacienda te aplica una reducción del 50% sobre vivienda habitual. Es decir: solo pagas IRPF por la mitad del beneficio.
Lo vemos con un ejemplo práctico:
Sin la reducción, tributarías por los 10.000 € completos. Con ella, solo tributas por 5.000 €. Es decir, alquilar como vivienda habitual te ahorra exactamente la mitad del impuesto.
"Cuidado al elegir formato de alquiler. Aunque la reducción del 50% en vivienda habitual es muy atractiva para los propietarios, el alquiler de temporada, aunque no tenga reducción, suele generar más ingresos y permite subidas de renta año tras año."
¿Alquiler de larga estancia o de temporada? Cada piso, cada zona y cada perfil de propietario tienen su formato óptimo.
Alquiler de temporada y turístico: por qué no tienen reducción
En estos casos tributas sobre el 100% del rendimiento neto. Si además prestas servicios tipo hotelero (limpieza periódica, cambio de ropa, restauración), Hacienda puede calificarlo como actividad económica, con un régimen fiscal distinto y obligaciones diferentes a las de un alquiler tradicional.
Hasta aquí hemos visto cómo se calcula el rendimiento que tributa: ingresos menos gastos, menos amortizaciones, menos reducciones. Ahora toca ver a qué porcentaje se aplica todo eso. Es decir: los tramos del IRPF en Madrid.
3. Los tramos del IRPF en Madrid
Una vez calculado tu rendimiento neto reducido, ese importe se suma al resto de tu base imponible (nómina, autónomo, pensión) y tributa según la escala del IRPF.
Aquí hay algo que conviene aclarar bien antes de mirar ningún número, porque genera mucha confusión: el IRPF que pagas no es un único tipo. Son 2 partes que se suman:
- El tipo estatal. Lo recauda el Gobierno central. Es igual para toda España: pagues en Madrid, en Sevilla o en Bilbao, este tramo es el mismo.
- El tipo autonómico. Lo recauda cada Comunidad Autónoma. Aquí cambia mucho según dónde residas. Madrid tiene los tramos más bajos del país; otras comunidades, como Cataluña o Valencia, tienen tipos significativamente más altos.
Lo que pagas realmente de IRPF es la suma de ambos.
1. Escala estatal del IRPF (igual para toda España)
2. Escala autonómica del IRPF en Madrid
Estas tablas son orientativas, no un cálculo personal. Lo que pagas depende de cuánto cobras al año de alquiler, qué gastos deducibles tienes, si el piso es vivienda habitual del inquilino y de cómo se combine todo eso con el resto de tus ingresos.
¿Cuánto pagarás tú exactamente? Las tablas son una orientación, tu IRPF depende de muchas variables.
¿Cómo funcionan estos tramos?
No pagas un único tipo sobre todos tus ingresos: cada tramo tributa al porcentaje que le corresponde. Por ejemplo, los primeros 12.450 € de tu renta tributan al 9,50% estatal. Lo que está entre 12.450 € y 20.200 € tributa al 12% estatal, y así sucesivamente. Las dos tablas funcionan a la vez: por cada euro que ganas, tu tipo total es la suma del estatal + el autonómico que le corresponda.
"Madrid tiene los tipos autonómicos más bajos de España. Sumando el IRPF estatal y autonómico, el tipo máximo agregado se queda en el 45%, frente a tipos significativamente más altos en otras comunidades. Para rentas medias-altas, esa diferencia puede suponer varios miles de euros al año por el mismo alquiler."
¿Cuándo y cómo se paga el IRPF?
En la campaña de la renta, normalmente de abril a junio. Tienes dos opciones de pago:
- Pago único: la totalidad en junio.
- Pago fraccionado: 60% en junio + 40% en noviembre.
4. Ejemplo con números reales: piso en Chamberí alquilado por 2.200 €/mes
Te enseñamos cuánto paga un propietario residente en Madrid, paso a paso, con un piso real de la zona.
Este es el mismo piso que usamos en el artículo para no residentes, para que puedas comparar las dos situaciones con los mismos números.
El punto de partida: los datos del piso
Cómo se calcula paso a paso
"A día de hoy, ser residente fiscal en Madrid con reducción por vivienda habitual es la opción fiscal más eficiente que existe en España para alquilar un piso."
5. Calcular bien los impuestos es solo una parte del trabajo
Lo que separa un alquiler rentable de uno que da problemas pasa por una buena gestión del día a día
Hasta aquí te hemos contado los impuestos por alquilar tu piso en Madrid. Pero un alquiler rentable también depende de cómo se gestiona el día a día: encontrar el inquilino adecuado, redactar el contrato correcto, resolver incidencias rápido y actualizar rentas en el momento óptimo.
En el siguiente vídeo, Edoardo Corda, fundador de Mi Piso en Madrid, te explica las 3 fases de nuestra metodología para la gestión de alquileres: desde el estudio inicial de la vivienda hasta las gestiones del día a día con el inquilino.
¿Tu alquiler te quita más tiempo del que querrías? Nos encargamos del estudio fiscal, los contratos, el inquilino y todo el día a día.
6. ¿Y si mi piso está vacío? La renta imputada
Aunque no tengas inquilino, Hacienda sigue cobrando por los días que el piso esté vacío
Mucha gente se sorprende con esto: aunque tu piso no esté alquilado, pagas una cantidad. Si entre un inquilino y otro el piso se queda vacío, o tienes un periodo sin reservas en alquiler de temporada, el art. 85 LIRPF obliga a imputar una renta presunta por piso vacío durante los días no alquilados.
¿Por qué? Porque Hacienda considera que un inmueble urbano "a tu disposición" tiene un valor económico potencial. Aunque no estés cobrando nada, podrías estar haciéndolo, y la ley grava esa capacidad.
Se calcula sobre el valor catastral:
- 1,1% si el valor catastral ha sido revisado desde el 1 de enero de 2012.
- 2% en el resto de casos.
Por ejemplo. El mismo piso de Chamberí del ejemplo anterior, con valor catastral de 400.000 € (revisado desde 2012), vacío durante 90 días: 400.000 × 1,1% × (90/365) = 1.085 € que sumas a tu base imponible.
"Los días vacíos no solo te hacen perder la renta. También te generan obligación fiscal extra. Reducir al mínimo el tiempo entre contratos es una de las formas más directas de proteger tu rentabilidad real, y precisamente uno de los pilares de una buena gestión profesional del alquiler."
En Mi Piso en Madrid revisamos tus números, identificamos los gastos deducibles que estás dejando sobre la mesa y coordinamos la gestión completa con fiscalistas especializados.
¿Tu piso pasa demasiados días vacíos entre inquilinos? Una buena gestión reduce los huecos y protege tu rentabilidad.
7. ¿Y si “los números no me salen”? Vender también es una opción rentable
A veces, después de hacer las cuentas juntos, llegamos a una conclusión que el propietario no se esperaba: alquilar no es la opción que más le compensa. Puede ser por la hipoteca que aún pesa demasiado, por el estado del piso (que necesita una reforma profunda), o porque tu situación personal pide liquidez ahora.
Si tras revisar tu caso vemos que vender es la decisión más rentable para ti, también te acompañamos en ese proceso. Lo explicamos en nuestra guía de los mejores consejos para vender un piso en Madrid.
¿Vender o alquilar? Estudiamos tu situación y, si los números confirman que esa es tu mejor opción, te acompañamos también en la venta.
8. Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad del alquiler en Madrid
Hasta aquí lo principal. Pero después de cientos de consultas con propietarios, sabemos que siempre quedan flecos por resolver. Estas son las cinco preguntas que más nos hacen cada semana, con respuestas directas y contrastadas.
¿Puede mi inquilino desgravarse el alquiler en Madrid?
Sí, si tiene menos de 40 años (Ley 5/2024) y su base imponible no supera 26.414,22 € (individual) o 37.322,20 € (conjunta). La deducción es del 30% sobre lo pagado, hasta un tope de 1.237,20 €. Es un beneficio para él, no afecta a tu IRPF.
¿Qué puedo desgravarme yo como propietario al alquilar mi piso en Madrid?
No hay una deducción específica, pero sí tres palancas potentes: deducir todos los gastos, amortizar el 3% anual del valor de construcción y aplicar la reducción del 50% sobre el beneficio si es vivienda habitual. Las tres juntas pueden bajar tu factura fiscal hasta dejarla bajo mínimos.
¿Tengo que pagar ITP por alquilar mi piso?
No. El ITP lo paga el inquilino, no el propietario. Y desde el 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019), los alquileres de vivienda habitual están exentos en Madrid: ni hay que pagar, ni hay que presentar el modelo 600. Solo aplica en alquileres de local u otros usos no exentos, donde el inquilino tiene 30 días para presentarlo.
¿Cómo tributa el alquiler de temporada frente al de vivienda habitual?
Igual en ingresos y gastos, pero sin la reducción del 50%. Tributas sobre el 100% del rendimiento neto. La renta suele ser más alta, así que conviene hacer números antes de decidir el formato.
¿Qué pasa si alquilo mi piso por habitaciones?
Declaras el rendimiento proporcional por cada habitación. Si cada inquilino la tiene como vivienda habitual permanente, aplicas la reducción del 50% prorrateada a cada una.
