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Conoce tus gastos, ajusta el precio y alquila con máxima seguridad
Tienes un piso en el centro de Madrid (quizás en Salamanca, Chamberí o Retiro) y has decidido sacarle rentabilidad. Entras en Google y tecleas: "qué gastos tengo por alquilar mi piso”.
¿El problema? El 90% de la información que aparece está dirigida al inquilino. Pero tú eres el dueño y necesitas hacer los números bien. Quieres saber tus gastos por alquilar un piso en Madrid como propietario.
La respuesta corta, y te la damos con la honestidad que mereces, es esta: son muchos más de los que probablemente te imaginas.
"El error más caro del propietario principiante es calcular su rentabilidad restando solo la cuota de la hipoteca. Conoce tus gastos reales y alquila con los números de frente."
La gente hace la cuenta fácil: lo que entra por el alquiler menos la cuota de la hipoteca, y listo. Grave error. Conocer los gastos reales antes de poner el piso en el mercado es lo que separa a un propietario que duerme tranquilo de uno que se lleva sustos a final de año. (Ojo, hoy hablaremos de gastos operativos; la carga fiscal y los impuestos los dejaremos para nuestro próximo artículo).
En esta guía desmenuzamos todos los gastos, con cifras reales del mercado madrileño, para que calcules tu rentabilidad.
¿No sabes por dónde empezar a calcular?
El mapa completo de gastos de un propietario que alquila en Madrid
La radiografía para inversores previsores: identifica los gastos fijos, prevé los puntuales y protege tu rentabilidad anual
Para que tengas una primera visión clara, aquí tienes el mapa completo de los gastos de alquilar un piso en Madrid como propietario. Hay 2 tipos:
- Los periódicos: los que pagas cada mes o año.
- Los puntuales: los que aparecen de vez en cuando, pero que debes tener previstos.
Ahora, vamos a analizar uno por uno con números reales.
"No hagas la cuenta fácil de: ingresos - hipoteca. La rentabilidad real de tu piso en alquiler exige meter en la cuenta las provisiones mensuales y los gastos ocultos."
1. Cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de vecinos
Entiende tus cuotas, adelántate a las derramas y mantén tu rentabilidad a salvo
Este es el gasto que todo propietario conoce: los gastos de comunidad en un alquiler. La cuota mensual cubre el mantenimiento de zonas comunes, ascensor, limpieza, etc. En un edificio clásico sin servicios especiales dentro de la M-30 puede rondar los 80-100€/mes. En una finca con portero físico, calefacción central o zonas ajardinadas, supera fácilmente los 300 €/mes.
Pero hay otro gasto que muchos no tienen en el radar: la derrama extraordinaria. Se aprueba en junta para obras no previstas (rehabilitar la fachada, actualizar el ascensor, impermeabilizar la cubierta...). Son cantidades importantes y llegan de golpe.
"Si tienes un piso en un edificio clásico, prepárate mentalmente: habrá años en los que la cuota ordinaria se multiplicará X2 o X3 a causa de las derramas."
A menudo, estas derramas vienen provocadas porque el edificio no ha superado la Inspección Técnica. Por eso, antes de lanzarte a alquilar, es vital saber si un piso tiene la ITE o la IEE favorable en Madrid para anticiparte a estos gastos.
Si quieres profundizar en cómo gestionar estos pagos extraordinarios y quién asume legalmente cada parte, te lo explicamos todo con detalle en nuestra guía sobre las derramas en comunidades de vecinos.
2. Seguros: protege tu piso y tu renta
Blinda tu vivienda y tu cuenta bancaria gracias a los dos seguros que cubren incidencias e impagos
No son obligatorios por ley, pero alquilar sin ellos es asumir un riesgo innecesario. Hay 2 seguros fundamentales:
- Seguro de hogar. Te cubre si algo falla en tu piso y causa daños a terceros (por ejemplo, una tubería rota que inunda al vecino de abajo). Coste orientativo: entre el 1% y el 2% de la renta mensual.
- Seguro de impago de alquiler. Te garantiza cobrar la renta aunque el inquilino deje de pagar. Es la protección más habitual en Madrid para el alquiler de larga estancia. Existen otras garantías (aval bancario o fiador solidario), pero este seguro es el rey en los alquileres de la larga estancia (contratos de más de 1 año). Coste orientativo: un 4% de la renta mensual.
"Alquilar sin seguro de hogar o de impago para ahorrarte unos euros al mes es asumir un riesgo económico innecesario. Tu tranquilidad vale mucho más."
¿No sabes qué seguro te conviene más para tu alquiler en Madrid?
3. Tasas municipales: el IBI y la polémica tasa de basuras
Conoce la nueva ley, define quién paga qué, y optimiza tus gastos municipales
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Lo pagas por ser propietario. No importa si el piso está alquilado o vacío. Y su importe depende del valor catastral. En barrios como Salamanca, Chamberí o Retiro, para un piso exterior clásico de entre 80 y 120 metros cuadrados, este recibo suele oscilar entre los 800€ y los 1.500€ anuales.
TGR (Tasa de Gestión de Residuos)
Esta tasa tiene un matiz importante que muchos desconocen. Si tu contrato de larga estancia es anterior a julio de 2025, la pagas tú y no puedes repercutirla al inquilino. A partir de esa fecha, en los nuevos contratos, sí puedes trasladarla al inquilino, siempre que lo incluyas expresamente.
"Desde julio de 2025, la Tasa de Basuras se puede repercutir al inquilino de larga estancia, pero ojo: solo si lo dejas por escrito y firmado en el contrato."
¿Quién paga la Tasa de Basuras en Madrid, tú o tu inquilino?
En resumen: conocer bien cómo funciona la tasa de basuras en Madrid según el tipo de alquiler puede ahorrarte sorpresas en el contrato. En temporada, la asume siempre el propietario. ¿Por qué? Es una cuestión puramente operativa: resulta muy tedioso andar prorrateando o cobrando tasas municipales a un inquilino que viene solo por unos meses, así que lo más práctico es integrarlo en el precio del alquiler.
Si tienes contratos en vigor y quieres asegurarte de estar haciendo las cosas bien, te aclaramos quién paga la Tasa de Basuras en Madrid: ¿propietario o inquilino? en este artículo.
4. Provisión por mantenimiento, reparaciones y limpieza
Aplica la regla del 10% desde la primera renta y tendrás un fondo para cualquier imprevisto
Este no es un gasto fijo que te pasen por el banco, es un ahorro que te recomendamos que hagas casi de manera obligatoria.
La lógica es la siguiente: puede que durante 1 año no pase nada, pero al siguiente se rompen la caldera y el aire acondicionado en el mismo mes. Por ese motivo, recomendamos reservar un 10% de la renta mensual para mantenimiento: es uno de los gastos más importantes al alquilar tu piso en Madrid y el que más se subestima. Si alquilas tu piso por 3.000€/mes, aparta 300€. A final de año tendrás 3.600€ listos para pintura, sellado de baños o reposición de electrodomésticos, si fuera necesario.
En esta partida también incluimos las limpiezas integrales entre inquilinos. Hablamos de una limpieza profunda profesional (interior de armarios, baños, cocina a fondo) que suele costar entre 100€ y 400€ + IVA, según las necesidades.
"Aplica la regla del 10%: reservar esa parte de tu renta mensual te asegura liquidez inmediata cuando el aire acondicionado decida romperse en pleno agosto."
5. Intereses del préstamo hipotecario (si lo tienes)
Evita el error financiero más común con esta sencilla regla sobre tu hipoteca
Ojo con esto, porque es el error de cálculo más común. Si tienes una hipoteca de 1.500€ al mes, no puedes computar esos 1.500€ como gasto.
Solo puedes considerar gasto la parte correspondiente a los intereses bancarios. La parte de capital que devuelves al banco es amortización de deuda, es decir, patrimonio que vuelve a ti. En los primeros años de hipoteca, la mayor parte serán intereses; según pasen los años, esa cifra será menor.
"El error contable #1: meter toda la cuota hipotecaria como gasto. Solo los intereses bancarios restan beneficio; el capital que devuelves es patrimonio tuyo."
6. Gestión integral del alquiler (servicio inmobiliario)
Deja tu inmueble en manos profesionales y olvídate de atender llamadas molestas los 365 días del año
Tener un piso alquilado es mucho más que ver un ingreso en tu cuenta el día 5 de cada mes. Es atender dudas, gestionar averías, mediar en conflictos vecinales, lidiar con siniestros del seguro y redactar contratos.
Si quieres tomarte esto enserio, como una inversión y valoras tu tiempo, delegar en profesionales es la decisión más inteligente que puedes tomar.
"El tiempo es dinero. Ceder el 10% de tu alquiler a una agencia que gestione incidencias e inquilinos es el paso definitivo para pasar de “casero estresado” a “inversor pasivo”."
Las tarifas de las empresas de gestión del alquiler en Madrid oscilan entre el 8% y el 15% de la renta. En Mi Piso en Madrid cobramos el 10% + IVA en alquileres de larga estancia. Con un piso de 3.000€/mes, por 300€ al mes te olvidas de todo.
¿Sientes que lidiar con averías, contratos y llamadas te va a robar demasiado tiempo? Edoardo Corda, fundador de Mi Piso en Madrid, te explica en menos de 4 minutos cómo delegar todo este trabajo para que tú solo tengas que ver la renta entrar en tu cuenta cada mes.
¡Dale al play y descubre la tranquilidad de ser un inversor pasivo!
¿Cuánto tiempo le dedicas cada mes a tu piso en alquiler? Hay propietarios que recuperan más de 10 horas al mes delegando en nosotros.
7. Provisión de suministros (solo para alquiler de temporada)
Adelántate al consumo, evita impagos de luz y liquida las cuentas fácilmente
En un alquiler de larga estancia, el inquilino pone la luz, el agua y el gas a su nombre y lo paga él.
Pero en el alquiler temporal o corporativo (contrato de 1 a 12 meses), no tiene sentido cambiar la titularidad para unos pocos meses. La fórmula es cobrar una provisión de fondos junto a la renta (por ejemplo, 300€/mes). Al finalizar el contrato, se revisan las facturas reales y se hace el ajuste final devolviendo la diferencia al inquilino.
"Si alquilas por meses, protégete de facturas sorpresa. Pide una provisión de suministros junto a la renta y liquida las cuentas reales al finalizar el contrato."
8. Gastos puntuales: setup y certificado de eficiencia energética
Invierte en un buen setup y alquila tu piso más rápido y más caro
Finalmente, hay 2 gastos que no ocurren cada mes, pero forman parte del ciclo de vida de un alquiler:
El Setup (la puesta a punto)
Es la preparación del piso antes de alquilarlo: va desde pequeñas reparaciones estéticas hasta el amueblamiento completo si es para temporada. Se hace una vez y se renueva cada 7-10 años. En Mi Piso en Madrid te ayudamos a coordinar este setup con profesionales de confianza.
"Un piso preparado con gusto (Home Staging) se alquila hasta un 30% más rápido. Invertir hoy en ponerlo a punto te asegura una renta mayor mañana. Y lo mejor: el resultado de este setup te durará entre 7 y 10 años."
Certificado de Eficiencia Energética (incluido gratis)
Es el documento obligatorio por ley para poder anunciar el piso y firmar el contrato. Su validez es de 10 años, así que comprueba que no lo tienes caducado. Tiene un coste en el mercado, pero si gestionas tu alquiler con Mi Piso en Madrid, nosotros tramitamos e incluimos este certificado de forma totalmente gratuita dentro de nuestros honorarios.
¿Cuánto dinero real te entra en la cuenta? Ejemplo práctico: alquiler de 3.000€/mes en el Barrio de Salamanca
La radiografía financiera para inversores que exigen transparencia absoluta
Suficiente teoría. Vamos a aterrizarlo con el caso real de un inversor.
Hablamos de un piso en el Barrio de Salamanca, alquilado por 3.000€/mes en larga estancia, con una hipoteca antigua y delegando todo en nuestro servicio de gestión de alquileres. ¿Cuánto queda después de todos los gastos de alquilar el piso en Madrid?
Sí, lo has leído bien. De 3.000€ brutos, la renta neta real antes de pasar por Hacienda se queda en torno a 1.110€. Y como te adelantábamos, aquí falta la carga fiscal (IRPF o Impuesto de Sociedades), un tema tan importante que lo trataremos en exclusiva en nuestro próximo artículo.
Esto no significa que alquilar no sea rentable. Significa que hay que hacer los cálculos sin hacerse trampas al solitario, sabiendo que la rentabilidad bruta y la rentabilidad real son dos mundos diferentes.
"No te hagas trampas a ti mismo: tras pagar comunidad, seguros, mantenimiento, intereses y gestión, los gastos operativos pueden llevarse más del 60% de tu renta mensual."
Estos son los datos de un ejemplo concreto. El tuyo puede ser muy diferente. ¿Lo calculamos?
Conclusión: ¿alquilar o vender? Hagamos los números juntos
Toma la mejor decisión financiera con el asesoramiento honesto de nuestro equipo experto. Estudio gratuito y sin compromiso
Los gastos de alquilar un piso en Madrid como propietario son un tema delicado. Hay regímenes fiscales en los que estos gastos no son deducibles y la carga final puede asfixiar la rentabilidad de tu inmueble.
Por esta razón, antes de colgar el cartel de "Se Alquila", debes hacerte una pregunta clave: con tus números reales en la mano, ¿tiene sentido seguir alquilando o ha llegado el momento de vender y mover tu patrimonio a otra inversión?
En Mi Piso en Madrid nos sentamos contigo, analizamos tu situación concreta y te proponemos la mejor situación para tu caso concreto, con los números sobre la mesa. Una consultoría honesta, totalmente gratuita y sin compromiso.
