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28 febrero 2025
House Flipping: qué es, cómo hacerlo y ejemplos reales
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El fenómeno del house flipping ha captado la atención de inversores en todo el mundo y Madrid no es la excepción. La idea de comprar, reformar y vender propiedades para obtener beneficios resulta muy atractiva, pero también plantea muchas preguntas. ¿Cuál es su rentabilidad real? ¿Cuáles son los pros y contras de este modelo de inversión? ¿Es ético hacer flipping house?
En este artículo, exploraremos a fondo el concepto de flipping inmobiliario y te proporcionaremos ejemplos prácticos que ilustran cómo calcular la rentabilidad de tus inversiones. Además, compartiremos fotografías reales de algunos de nuestros proyectos de house flipping.
"Después de gestionar decenas de proyectos de house flipping en Madrid, te ofrecemos información de primera mano para realizar inversiones de manera segura, ética y responsable."
Índice de contenidos
¿Qué es el House Flipping?
El house flipping es un modelo de inversión en el que compras una propiedad, la reformas para aumentar su valor y la vendes a un precio mayor en un corto periodo de tiempo.
Se le llama "flipping" porque en inglés, "flip" se refiere a "dar un salto", lo que refleja la idea de pasar rápidamente de una propiedad a otra en busca de nuevas oportunidades de inversión. El objetivo es encontrar inmuebles con potencial, generar un margen atractivo entre el coste de la compra, la reforma y la venta, y repetir el proceso.
Diferencias entre inversiones a largo plazo y corto plazo
Antes de profundizar en el flipping house, es importante distinguir entre las dos estrategias de inversión más comunes en el sector residencial:
- Inversiones a largo plazo: estas son las inversiones tradicionales donde se compra un inmueble para alquilarlo durante varios años, generando ingresos pasivos.
- Inversiones a corto plazo: aquí es donde entra el flipping inmobiliario. En este caso, el propietario mantiene el piso solo por un corto periodo, generalmente para realizar reformas importantes y luego venderlo.
Si estás considerando qué modelo de inversión es el más adecuado para ti, en Mi Piso en Madrid podemos asesorarte para que tomes la mejor decisión.
Dale al play en este vídeo que hemos preparado para ti.
¿Te gustaría descubrir cómo hacer House Flipping en Madrid y aumentar tu rentabilidad?
¿Cómo calcular la rentabilidad en el Flipping Inmobiliario?
Calcular la rentabilidad de una inversión en flipping inmobiliario puede parecer complicado, pero siguiendo unos pasos sencillos, es bastante manejable. Aquí te explicamos cómo hacerlo, teniendo en cuenta todos los costes asociados.
Lo primero que debes saber es qué es el capex.
¿Qué es el capex?
El Capex (capital expenditure o gasto de capital) se refiere a los costes totales involucrados en la adquisición y mejora de un inmueble. Esto incluye no solo el precio de compra, sino también todos los gastos necesarios para preparar la propiedad para la venta. En el contexto del flipping house, el capex incluye:
- Coste del piso: precio de compra del inmueble.
- Honorarios de inmobiliaria o consultores: pagos por asesoría y gestión.
- Impuestos: tasas que se aplican a la compra y venta.
- Gastos notariales: costes de los servicios de notaría.
- Coste del proyecto de reforma: presupuesto para la planificación de las mejoras.
- Coste de la reforma: gastos directos de la obra.
- Amueblar el piso: inversión en mobiliario y decoración.
- Costes fijos durante la reforma: gastos recurrentes como comunidad de vecinos, seguros, suministros de agua y luz, etc.
"En Mi Piso en Madrid siempre recomendamos reservar un 5% del capital total para imprevistos. Por nuestra experiencia, sabemos que una planificación adecuada puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa y una pérdida."
Fórmula para calcular la ganancia en el House Flipping
La ganancia es el beneficio total que se obtiene de una inversión, después de restar todos los costes y gastos asociados. Es un valor absoluto y se expresa en términos monetarios.
Para calcular la ganancia, sigue estos pasos:
1) ¿Cómo calculamos el valor de venta neto?
Al precio de venta se le restan los honorarios y la plusvalía municipal.
2) ¿Cómo se obtiene la ganancia de nuestro flipping inmobiliario?
Al valor de venta (el resultado de la operación anterior), le restamos el capex inicial (todas las inversiones realizadas en la propiedad).
Por ejemplo: si compras una propiedad por 1 millón de euros y, tras la reforma, la vendes por 1.100.000 euros, la ganancia neta sería de 100.000 €.
Ahora, calculemos la rentabilidad.
Fórmula para calcular la rentabilidad en el House Flipping
La rentabilidad mide el rendimiento de la inversión en relación con el capital invertido. Se expresa como un porcentaje y muestra cuánto se ha ganado en comparación con lo que se ha invertido.
Para calcular la rentabilidad, utiliza la siguiente fórmula:
Por ejemplo: usando la misma ganancia de 100.000€ y un capex total de 1 millón de euros, la rentabilidad sería de un 10%.
Diferencia entre la rentabilidad en valor absoluto y rentabilidad en valor temporal
Cuando se trata de inversiones, es fundamental entender que obtener un 10% de ganancia en un mes no es lo mismo que obtener un 10% en un año. Por ello, es importante distinguir entre dos conceptos clave: rentabilidad en valor absoluto y rentabilidad en valor temporal.
Rentabilidad en valor absoluto
Se refiere a la cantidad de dinero que ganas en términos monetarios. Este valor es concreto y se expresa como una cifra total que representa el beneficio obtenido de la inversión.
Cálculo de la rentabilidad en valor absoluto:
Esto significa que, en términos absolutos, has ganado un 10% de tu inversión.
Rentabilidad en valor temporal
La rentabilidad temporal permite evaluar la eficiencia de una inversión en función de su duración, lo cual es crucial para comparar diferentes oportunidades de inversión. Es importante anualizar las ganancias, ya que las rentabilidades suelen medirse sobre 1 año. Si la inversión ha durado menos o más de un año, deberás dividir la ganancia entre el número de meses que ha durado la operación y multiplicarlo por 12 (los meses que tiene el año) para poder comparar la rentabilidad anualizada con otras del mercado.
Siguiendo el ejemplo anterior, vamos a calcularlo aplicando esta fórmula.
Cálculo de la rentabilidad anualizada:
En conclusión:
La rentabilidad en valor absoluto de nuestra inversión en este ejemplo práctico es del 10%. Sin embargo, al calcular la rentabilidad anual, asciende al 12%. Este porcentaje anualizado es el que nos permite comparar adecuadamente la rentabilidad de las inversiones en el tiempo.
¿Qué rentabilidad se consigue en el House Flipping?
Generalmente, las rentabilidades en el house flipping suelen ser superiores a las que se obtienen en inversiones a largo plazo. Y aunque algunos agentes pueden exagerar sus cifras al no incluir todos los costes, los resultados reales dependen de la ubicación y las características del inmueble.
En zonas más humildes, donde se pueden encontrar oportunidades como subastas o propiedades en situaciones difíciles, las rentabilidades pueden llegar a ser del 20% anual. En cambio, en las mejores zonas de Madrid, donde nosotros trabajamos, los activos tienden a ser más seguros y menos problemáticos. Aquí, las rentabilidades son más conservadoras, oscilando entre el 10% y el 15%. Aun así, estas cifras superan las rentabilidades típicas de un alquiler. Es importante destacar que estas rentabilidades se calculan siempre antes de pagar impuestos y costes de gestoría.
Hablemos ahora del tema de los impuestos.
Impuestos en el Flipping Inmobiliario
Cuando se trata de house flipping, conocer los impuestos asociados es fundamental para calcular correctamente la rentabilidad de tu inversión. Por eso, en Mi Piso en Madrid, te recomendamos realizar esta inversión a través de una sociedad promotora.
¿Qué es una sociedad promotora?
Una sociedad promotora es una entidad que se dedica a comprar, desarrollar y vender inmuebles. Al usar este tipo de sociedad, puedes beneficiarte de ventajas fiscales. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele ser del 6%, se reduce al 2% si compras, reformas y vendes el inmueble en un plazo de 3 años. Esto puede suponer un gran ahorro.
Sin embargo, también hay otros impuestos que debes considerar. Vamos a desglosarlos:
Impuestos de la compra
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este impuesto se aplica al precio de compra del inmueble. Como mencionamos, puedes beneficiarte de una reducción al 2% si lo haces a través de una sociedad promotora y cumples con los requisitos establecidos.
Impuestos de la venta
Plusvalía municipal
Se aplica al aumento del valor del inmueble mientras lo has poseído.
Impuesto sobre sociedades
Este impuesto se aplica a las ganancias obtenidas de la venta de propiedades. Si las ventas anuales no superan el millón de euros, tributarás un 23% de tus ganancias. Sin embargo, si el total de ventas excede el millón de euros, el impuesto aumentará al 25%. Además, en este último caso, también deberás abonar el Impuesto de Actividades Económicas (IAE).
"Invertir en flipping inmobiliario a través de una sociedad promotora te ofrece ventajas fiscales en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), reduciendo la tasa del 6% al 2%, siempre que compres, reformes y vendas la propiedad en menos de 3 años."
¿Es seguro hacer Flipping House?
Queremos ser muy claros: el flipping house no está exento de riesgos. Para aquellos sin experiencia, puede ser fácil caer en pérdidas si no se controlan adecuadamente los precios de compra y venta, así como los costes de reforma. Sin embargo, con el asesoramiento adecuado lo más probable es que se alcancen las rentabilidades entre el 10% y el 15% anualizada, incluso en algunos casos puede alcanzar hasta el 20%, antes de pagar impuestos.
"En Mi Piso en Madrid asesoramos decenas de operaciones de house flipping cada año, controlando muy bien los costes y vendiendo con un buen margen de ganancia."
Ética en el Flipping Inmobiliario
La ética del house flipping es un tema muy importante sobre el que nos gustaría reflexionar, y queremos hacerlo con una metáfora del mundo de la gastronomía.
Imagina que decides abrir un restaurante. Si compras ingredientes de mala calidad y simplemente los mezclas para hacer un plato que parece atractivo, pero que en realidad no ofrece un sabor auténtico y saludable, no estarías actuando de manera ética. Lo correcto sería elegir ingredientes frescos y de alta calidad, cocinarlos con esmero y crear una experiencia culinaria que realmente deleite a tus comensales. De la misma forma, el flipping ético implica no solo embellecer una propiedad, sino asegurarse de que la calidad de la reforma y las mejoras realizadas aporten un valor real y significativo para el futuro propietario.
¿Te interesa hacer House Flipping en Madrid y maximizar la rentabilidad de tu inversión?
Preguntas frecuentes sobre House Flipping
¿Qué es Flipping Inmobiliario?
El flipping inmobiliario es un modelo de inversión a corto plazo dentro del sector inmobiliario. En esencia, consiste en adquirir una vivienda cuyo valor esté por debajo del promedio del mercado, reformarla y luego venderla a un precio más alto.
¿Cuánto se gana en el Flipping Inmobiliario?
Aunque la rentabilidad suele estar entre el 10% y el 15% anualizada, en algunos casos puede alcanzar hasta el 20%, antes de pagar impuestos.
¿Qué rentabilidad se obtiene en el Flipping?
La rentabilidad en el flipping inmobiliario depende de varios factores, como la ubicación y el estado del inmueble. Las propiedades en zonas más humildes o con oportunidades especiales pueden ofrecer rendimientos más altos, mientras que en áreas más céntricas y consolidadas, la rentabilidad es más conservadora, pero aún así es superior a la de un alquiler tradicional.
¿Qué tipo de propiedades son las más adecuadas para el Flipping Houses?
Las mejores propiedades para flipping son aquellas que necesitan reformas importantes pero que están en zonas con alta demanda. La clave está en que compres por debajo del valor de mercado y que la propiedad tenga algo especial, ya sea la ubicación, espacio extra o un diseño que pueda modernizarse fácilmente.
¿Cuánto tiempo suele llevar un proyecto de House Flipping?
El tiempo varía según el estado de la propiedad y la magnitud de la reforma, pero en general, un proyecto de flipping inmobiliario puede durar desde unos meses hasta más de 1 año. Lo más importante es tener una planificación sólida y un equipo profesional que mantenga el proyecto dentro de los plazos.
¿El House Flipping es adecuado para principiantes?
Es posible que los inversores principiantes se inicien en flipping, pero es recomendable tener un buen asesoramiento y conocimientos previos sobre el mercado inmobiliario y las reformas. Contar con un equipo experto te ayudará a evitar errores costosos y a maximizar la rentabilidad.
¿Se pueden financiar las operaciones de House Flipping?
Sí, se pueden financiar. Sin embargo, si tu sociedad promotora no tiene varios años de beneficios, el coste de financiación puede ser demasiado alto, lo que podría reducir significativamente tu rentabilidad. Lo más recomendable es solicitar financiación bancaria una vez que tu sociedad tenga al menos dos ejercicios en positivo. Así, el coste de financiación del préstamo hipotecario será lo suficientemente bajo para minimizar riesgos y aumentar la rentabilidad de tu proyecto.
¿Es posible hacer House Flipping sin reformas?
Sí, aunque no es lo más común. En algunas ocasiones, puedes encontrar propiedades que no necesiten grandes reformas y aún así obtener ganancias, aunque en esos casos la rentabilidad tiende a ser menor. Dependerá mucho del estado de la propiedad y de la evolución del mercado.
¿Es difícil hacer Flipping Inmobiliario?
A pesar de lo que algunos gurús puedan decir, hacer flipping houses no es sencillo. Requiere esfuerzo, experiencia y capacidad para gestionar todos los aspectos de la compra, reforma y venta. Además, escalar este modelo de inversión y mantener un flujo constante de buenas oportunidades es todo un reto.
¿Es ético hacer Flipping?
La ética en el house flipping depende de cómo se enfoque. Hay quienes hacen reformas superficiales para sacar beneficio rápido, lo que puede considerarse poco ético. Sin embargo, si haces mejoras reales que aumentan el valor y la funcionalidad de la vivienda, estás contribuyendo de manera positiva al mercado.
¿Cuáles son los riesgos asociados al Flipping Inmobiliario?
Entre los riesgos más comunes en el flipping están sobreestimar el valor de reventa, subestimar los costes de reforma o no calcular bien los tiempos de venta. También existe el riesgo de que el mercado cambie durante el proyecto, afectando negativamente al valor de la propiedad.
El house flipping en Madrid es una oportunidad atractiva para obtener rentabilidad, pero, como cualquier inversión, implica riesgos y responsabilidades. Al aplicar un enfoque ético y contar con el asesoramiento adecuado, puedes maximizar tus beneficios mientras contribuyes de manera positiva al mercado inmobiliario.
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- Edoardo Corda
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