Cómo vender un piso en Madrid desde el extranjero si no vives en España
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¿Estás pensando en vender un piso en Madrid desde el extranjero?
Si tienes una vivienda en Madrid pero ahora vives fuera de España, es muy probable que te estés planteando qué hacer con ella: ¿la vendo, la alquilo, la conservo…?
Sabemos perfectamente cómo te sientes.
A lo largo de los años, hemos ayudado a decenas de propietarios no residentes que, como tú, viven lejos y necesitan gestionar la venta de su vivienda en España. Personas que viven en lugares tan distintos como Australia, Estados Unidos, México, Italia, Suiza o los Países Bajos, y que se encontraron con las mismas dudas que quizá tienes ahora.
"Tienes un piso en Madrid, pero vives fuera de España y te preguntas: ¿lo vendo, lo alquilo, qué hago? Aquí te ayudamos a verlo claro, paso a paso."
La distancia, el papeleo, el miedo a no controlar todo desde lejos, la incertidumbre sobre los impuestos... Son obstáculos que pueden parecer grandes. Pero no te preocupes: vender un piso en Madrid desde el extranjero es perfectamente posible si conoces los pasos correctos y cuentas con el apoyo de un equipo especializado que te guíe en todo momento, incluso si quieres vender tu piso desde fuera de España.
En Mi Piso en Madrid somos una agencia que gestiona la venta de viviendas sin que tengas que estar físicamente en España, de principio a fin.
¿No sabes si vender tu piso es la mejor opción?
Cuéntanos tu situación y te asesoramos personalmente, estés donde estés.
Índice de contenidos
¿Vendes desde España o desde el extranjero?
Antes de seguir, es importante hacer una pequeña distinción. No es lo mismo vender un piso en Madrid viviendo en España, que hacerlo desde fuera del país como no residente.
Si estás residiendo en España, puedes consultar nuestra guía sobre cómo vender un piso en Madrid.
Pero si quieres vender tu piso desde el extranjero, sigue leyendo, porque en este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para vender como no residente en España y cumplir con todos los trámites necesarios de forma segura y sencilla.
¿Es mejor vender o alquilar mi piso si vivo en el extranjero?
Muchos propietarios que viven fuera de España se hacen esta misma pregunta: ¿me conviene más alquilar mi piso o venderlo?
La respuesta depende de cada caso, pero en la mayoría de situaciones, vender suele ser una opción más rentable y sencilla si resides en otro país.
¿Por qué? Principalmente por cuestiones fiscales.
"Para no residentes, vender un piso en Madrid puede ser más sencillo y fiscalmente más ventajoso que alquilar."
Los no residentes tributan de forma diferente, y en muchos casos, los impuestos sobre los ingresos del alquiler pueden hacer que esta opción sea menos atractiva de lo que parece a primera vista.
En Mi Piso en Madrid ofrecemos un servicio de gestión integral de alquiler para quienes deciden conservar su propiedad y alquilarla, incluso viviendo en el extranjero. Sin embargo, si lo que buscas es simplificar tu situación fiscal, evitar cargas adicionales y cerrar una etapa, la venta puede ser una alternativa más ventajosa.
Por eso, antes de decidir, es importante tener toda la información clara y valorar bien tus opciones.
Guía práctica: los 4 pilares para vender un piso en Madrid desde el extranjero
Vender tu piso en Madrid desde otro país es mucho más sencillo si sabes cuáles son los pasos clave y cuentas con la ayuda de alguien con experiencia, que ya ha acompañado a otros propietarios no residentes en tu misma situación.
Aquí te contamos cuáles son esos 4 pilares fundamentales para vender una casa desde el extranjero de forma segura, sin complicaciones y cumpliendo con todas las obligaciones fiscales.
1.
Poder notarial: vende tu piso sin viajar
Lo primero que vas a necesitar para vender tu piso en Madrid desde el extranjero es tener un poder notarial. Al estar en otro país, no podrás firmar los documentos personalmente y necesitarás autorizar a alguien que pueda hacerlo en tu nombre.
Tienes varias formas de otorgar ese poder, dependiendo de tu situación:
- Desde tu país de residencia: puedes acudir al consulado español más cercano y firmar allí el poder notarial.
- Ante un notario local: otra opción es acudir a un notario de tu país. En este caso, después será necesario apostillar el documento para que tenga validez en España. (La apostilla es un trámite sencillo que autentifica la firma del notario).
- Aprovechando un viaje a España: si tienes previsto venir a España de vacaciones, puedes firmar el poder directamente ante un notario aquí, en una visita rápida.
¿A quién puedes otorgar ese poder?
Puede ser a una persona de tu confianza o, si prefieres, a nuestro equipo en Mi Piso en Madrid. Así no tendrás que involucrar a familiares ni preocuparte por coordinarlo todo a distancia: nosotros actuamos como tu agencia para vender el piso sin estar en España.
Con este poder notarial, nos encargaremos de firmar contratos, escrituras y gestionar todo el proceso de venta como si estuvieras aquí, acompañándote de principio a fin.
"El poder notarial te permite firmar contratos y escrituras en Madrid sin estar presente: es el primer trámite imprescindible para vender desde el extranjero."
2.
Plusvalía municipal en ventas de no residentes
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno.
Este impuesto lo paga quien vende. Es decir, tú.
"Liquidar bien la plusvalía municipal te garantiza que la venta se registre correctamente y el proceso no se bloquee."
Ahora bien, cuando el vendedor no reside en España, como en tu caso, el proceso cambia un poco: el comprador está obligado a retener ese importe para asegurarse de que el Ayuntamiento lo reciba correctamente. Es una forma que tiene el sistema de protegerse y garantizar que los impuestos locales por la venta de un piso como no residente se liquiden adecuadamente.
En Mi Piso en Madrid nos encargamos de supervisar todo el proceso, para que esta retención se realice como corresponde y el impuesto quede liquidado correctamente.
Edoardo Corda, fundador de Mi Piso en Madrid, te explica en menos de dos minutos cómo ayudamos a propietarios que viven fuera de España a vender su piso en Madrid de forma fácil y segura. ¡Dale al play!
¿Quieres vender tu piso sin preocuparte por los trámites?
Nosotros nos ocupamos de todo para que tú no tengas que moverte de donde estás
3.
Retención del 3% y regularización fiscal
Cuando vendes un piso en España siendo no residente, hay una retención especial que debes conocer: Hacienda establece que el comprador debe retener un 3% del precio de venta como pago a cuenta de la ganancia patrimonial que pudiera generarse con la operación.
¿Por qué se hace esta retención?
Porque, al no residir fiscalmente en España, no tributas por IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), que es el impuesto que pagan los residentes por las ganancias obtenidas.
En su lugar, tributas por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que es el equivalente fiscal para quienes viven fuera de España.
"El IRNR es como el IRPF, pero para quienes viven fuera de España. Solo tributas si hay beneficio en la venta."
Pero no te asustes, porque ese dinero no se pierde.
Esta retención la hace directamente el comprador en el momento de la compraventa y él es quien la ingresa en Hacienda. Se trata de una forma de anticipar el posible pago de impuestos por la ganancia que puedas haber obtenido con la venta.
Una vez vendida la vivienda y realizada la retención del 3%, dispones de un plazo máximo de 90 días para presentar una declaración de ganancia patrimonial. En esa declaración se calcula si:
- Debes pagar algo más (si la ganancia ha sido superior al 3% ya retenido).
- O, como sucede en muchos casos, te corresponde una devolución (porque ese 3% fue superior a lo que realmente debías pagar).
"El 3% que te retienen al vender no es un impuesto extra: es un anticipo que puedes recuperar si presentas la declaración dentro de los 90 días."
¿Y si no presentas esa declaración?
Entonces sí que podrías perder el derecho a recuperar ese 3%, además de exponerte a posibles sanciones por no haber cumplido con la obligación fiscal correspondiente. Por eso es tan importante hacerlo a tiempo y de forma correcta.
En Mi Piso en Madrid, trabajamos de la mano de gestores fiscales especializados en la venta de inmuebles para no residentes. Te ayudamos en todo este proceso para que no tengas que preocuparte por formularios, plazos ni gestiones: nosotros nos encargamos de todo.
4.
Declaración de desinversión: necesaria en operaciones de más de 500.000€
Si vas a vender tu piso en Madrid desde el extranjero por un importe superior a los 500.000 €, hay un trámite fiscal obligatorio que debes tener en cuenta: la declaración de desinversión.
Este documento sirve para informar a Hacienda de que has vendido un bien inmueble en España siendo no residente y que has retirado ese capital del país. Es obligatorio en todas las operaciones que superan esa cantidad y debe presentarse nada más realizar la venta.
¿Qué pasa si no se presenta a tiempo o se hace mal?
Pueden surgir problemas fiscales o incluso sanciones, algo que, por supuesto, queremos evitar desde el principio.
No tienes que preocuparte: en Mi Piso en Madrid revisamos cada operación al detalle, y si tu caso está sujeto a esta obligación, te avisamos y nos encargamos de gestionarlo contigo para que no se te pase ningún plazo ni trámite.
"Si vendes un piso por más de 500.000 €, debes declarar la desinversión: es un trámite obligatorio que evita sanciones y garantiza una venta fiscalmente cerrada."
¿Quieres saber más sobre cómo declarar una compraventa siendo no residente? Tenemos una guía completa sobre la declaración de compraventa para extranjeros no residentes.
¿Tienes dudas concretas sobre tu caso?
Cuéntanos en qué país vives y cómo es tu situación: estamos aquí para ayudarte.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso en Madrid desde el extranjero
Si estás pensando en vender tu piso en Madrid desde otro país, es normal que te surjan muchas dudas.
Aquí respondemos a las preguntas más habituales que nos hacen los propietarios no residentes en tu misma situación.
¿Puedo vender mi piso en Madrid si no soy residente en España?
Sí, puedes hacerlo sin problema. Para ello, necesitarás firmar un poder notarial que autorice a una persona de confianza —o a nosotros mismos— a representarte. Con este documento, esa persona podrá firmar contratos, escrituras y gestionar toda la operación por ti, sin que tengas que viajar.
¿Puedo hacer todo el proceso sin viajar a España?
Sí, puedes vender tu piso en Madrid desde el extranjero sin viajar a España. Solo necesitas firmar un poder notarial en el consulado español de tu país de residencia o ante un notario local con apostilla de La Haya. A partir de ahí, nosotros nos encargamos del resto: tramitación, firmas, gestiones notariales, pagos… Todo se puede hacer online y te acompañamos en cada paso.
¿Es complicado vender un piso en Madrid desde el extranjero?
No, no es complicado si cuentas con el asesoramiento adecuado. Con un poder notarial y un equipo especializado en operaciones inmobiliarias con no residentes, el proceso es ágil, claro y seguro. En Mi Piso en Madrid hemos gestionado decenas de ventas desde países como Australia, Estados Unidos, México, Italia o Suiza.
¿Cuánto se tarda en vender un piso en Madrid desde el extranjero?
El proceso tarda prácticamente lo mismo que una venta convencional en España. Mientras organizamos la venta de tu piso, puedes gestionar el poder notarial desde tu país. Así, el proceso no sufre retrasos y se agiliza al máximo.
¿Necesito NIE para vender mi piso?
Depende. Si en su momento compraste el piso con un NIE, deberás presentarlo en la venta. Si ahora tienes DNI español, será necesario solicitar un certificado de concordancia que acredite la equivalencia entre tu NIE antiguo y tu DNI actual. Desde Mi Piso en Madrid te ayudamos a gestionar este trámite fiscal si eres no residente.
¿Cómo se cobra el dinero de la venta desde el extranjero?
El dinero de la venta se transfiere directamente a tu cuenta bancaria mediante una Orden de Movimiento de Fondos (OMF), una transferencia certificada por el Banco de España. Es un proceso seguro y no reversible, garantizando que el importe llegue correctamente a tu cuenta.
¿Qué necesito para vender mi piso en Madrid desde otro país?
Solo necesitas un email para comunicarte con nosotros y una conexión a Internet para poder firmar los documentos electrónicamente. Si tienes dudas o no te manejas bien con la tecnología, te guiaremos paso a paso para que todo sea muy sencillo.
¿Qué impuestos paga un extranjero al vender una casa en España?
Un extranjero que vende un piso en España debe pagar los mismos impuestos que un residente: la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia patrimonial. La diferencia es que, como no residente, el comprador retendrá un 3% del precio de venta como pago a cuenta de la ganancia patrimonial y deberá regularizar esta situación en un plazo máximo de 90 días. Aunque puedan parecer muchos trámites, nosotros te ayudamos con todo para que no tengas que preocuparte.
¿Cuánto se paga de impuestos al vender un piso en España?
La cantidad exacta depende de varios factores: el precio de compra y de venta, el tiempo que hayas sido propietario y el valor catastral del inmueble. En cualquier caso, tendrás que pagar la plusvalía municipal y declarar la ganancia patrimonial. Si eres no residente, también aplicará la retención del 3% mencionada antes. Podemos ayudarte a calcular todo con precisión y a presentar cada declaración correctamente.
¿Es diferente vender si vivo en Europa o en Latinoamérica?
No, el proceso es el mismo tanto si vives en Europa como en Latinoamérica. La clave está en otorgar un poder notarial válido en España, ya sea a través del consulado español o mediante notario local con apostilla de La Haya. Nosotros te orientamos según el país donde residas.
¿Listo para vender tu piso desde el extranjero sin complicaciones?
Estamos aquí para hacerte el camino más fácil.
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- Edoardo Corda
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14 octubre 2016
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