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¿Cuánto tengo que pagar de impuestos por alquilar mi piso en Madrid si vivo en otro país?”
Imagina esto: tienes un piso en Madrid, pero tu vida ya está en otro sitio.
A lo mejor eres de aquí, de Madrid. Te fuiste a trabajar fuera hace unos años — Londres, Toronto, Nueva York, Melbourne— y el piso se quedó.
O quizás compraste el piso como inversión cuando vivías en la capital. Y ahora lo gestionas desde la distancia.
En cualquier caso, la pregunta es la misma: "¿Qué impuestos tengo que pagar por alquilar un piso en Madrid si no vivo en España?”
"Respuesta rápida: Vas a pagar un porcentaje fijo sobre lo que ganas con el alquiler. Ese % cambia según vivas en la Unión Europea o fuera de la UE. La diferencia puede ser de miles de euros al año."
Lo que debes saber desde el principio:
Si eres propietario no residente con un piso en alquiler en Madrid, esto es lo que pagas:
- Si vives en la UE/EEE: 19% sobre el beneficio (ingresos menos gastos).
- Si vives fuera de la UE: 24% sobre el ingreso bruto (sin poder deducir gastos).
Estos impuestos los pagarás a través del modelo 210 del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Y declararás tanto lo que has cobrado de alquiler, como una "renta teórica" por los días que el piso ha estado vacío. (Sí, aunque el piso haya estado vacío, también tienes que pagar).
En este artículo te explicamos, con números reales y sin jerga jurídica, qué impuestos pagas exactamente como propietario no residente. Cómo funciona el modelo 210. Y, lo más importante, si te compensa seguir alquilando o es mejor vender.
¿Tienes un piso en Madrid y vives en el extranjero? Te explicamos con tus números cuánto pagarías exactamente de impuestos por alquilar tu piso.
1. ¿Eres residente fiscal en España? (Esto es lo primero que debes saber)
Antes de hablar de impuestos por alquilar un piso en Madrid siendo no residente, tenemos que aclarar algo fundamental: ¿qué es ser residente fiscal en España?
Porque nos llegan muchas consultas de gente que no tiene claro si es residente o no. Y esta confusión puede salir muy cara. Especialmente cuando llega el momento de presentar el modelo 210 del IRNR.
¿Qué te hace residente fiscal en España?
El criterio principal, el que Hacienda considera más importante, es este: ¿dónde pasas más de 183 días al año?
183 días equivalen a 6 meses + 1 día. Es decir, el 50% del año + 1 día.
"Si pasas 183 días o más en España, eres residente fiscal en España. Aunque tengas pasaporte extranjero. Aunque tu nacionalidad sea otra. Aunque tu negocio esté fuera."
También hay criterios de intereses económicos e intereses familiares.
Por ejemplo: si tu principal fuente de ingresos está en España (tienes un restaurante en Madrid, una agencia de marketing con todos los empleados aquí...), lo más probable es que Hacienda te considere residente fiscal. Aunque vivas oficialmente en Andorra o Dubai.
O si tu familia directa (pareja, hijos) vive en España, aunque tú pases la mayor parte del tiempo fuera por trabajo.
¿Te suena el mediático “caso Shakira”?
Seguro que viste este caso en los medios. La cantante Shakira no pasaba 183 días al año en España. Pero tenía su casa aquí, sus hijos aquí, su pareja aquí, su peluquero aquí... Su vida real estaba en España.
Por tanto, Hacienda consideró que era residente fiscal en España. Y le reclamó millones de euros en impuestos.
La moraleja: el criterio de los 183 días es el principal, pero no es el único.
La pregunta que más nos hacen: ¿Tener DNI español me hace residente?
No. Esta es una confusión muy habitual.
Mucha gente piensa: "Tengo DNI español, entonces soy residente fiscal en España”.
Falso.
Tener DNI o pasaporte español solo significa que tienes la nacionalidad española. No tiene nada que ver con tu residencia fiscal.
Puedes ser español de nacionalidad y ser residente fiscal en Australia, Estados Unidos o México. Son dos cosas diferentes.
- Nacionalidad = tu DNI, tu pasaporte (lo obtienes por padres, abuelos, matrimonio, años viviendo aquí…).
- Residencia fiscal = donde pasas al menos 183 días al año (y donde están tus intereses económicos y familiares).
"Tener DNI español no te hace residente fiscal en España. Lo que importa es dónde vives realmente más de 6 meses al año. Si pasas +183 días fuera, eres no residente y tributas con el modelo 210 del IRNR."
Si aún con esta información, no tienes claro en qué grupo fiscal entras (residente o no residente), o has cambiado de país recientemente y no sabes cómo te afecta, podemos ayudarte.
Solicita una llamada para esclarecer tu situación
2. Para quién NO es este artículo (y qué puedes hacer si es tu caso)
Este artículo NO es para ti si:
❌ Pasas 183 días o más al año en España y el piso alquilado está a tu nombre como persona física.
❌ El piso de Madrid está a nombre de una sociedad española (patrimonial, SL, etc.). La sociedad no se va a vivir a otro país, así que sigues siendo residente fiscal en España.
❌ Trabajas como diplomático, en una embajada, en un organismo internacional, y por convenio sigues siendo residente fiscal en España aunque vivas fuera.
Si estás en una de estas situaciones, te ayudamos a valorar qué opción tiene más sentido para ti.
Aunque este artículo no sea específicamente para tu caso, podemos ayudarte a tomar la mejor decisión sobre tu piso en Madrid.
Te asesoramos sobre si te conviene seguir alquilando o vender. Y te ponemos en contacto con fiscalistas especializados que revisan tu situación concreta.
¿Te encuentras en una de estas situaciones y necesites orientación?
3. Para quién SÍ es este artículo
Este artículo es para ti si:
✅ Tienes uno o varios pisos en Madrid a tu nombre como persona física.
✅ Vives y resides más de 183 días al año fuera de España.
✅ No eres diplomático ni funcionario con régimen especial.
No importa tu nacionalidad. Puedes ser español, británico, estadounidense, mexicano, australiano... Lo que importa es dónde vives ahora.
Los casos más habituales que vemos:
- Españoles que se fueron a trabajar fuera y mantienen su piso en Madrid alquilado.
- Extranjeros que compraron en Madrid cuando vivían aquí y al irse lo dejaron alquilado.
- Inversores que compraron en Madrid para tener una renta y gestionan todo desde su país.
Si te encuentras en algunas de estas situaciones, o similares, sigue leyendo. Este artículo te va a ahorrar dinero (o te va a ayudar a decidir qué es lo mejor que puedes hacer con tu piso).
"Llevamos años ayudando a propietarios a gestionar sus pisos en Madrid. Más de 200 clientes nos han valorado con 4,9 estrellas. Puedes leer sus opiniones reales tanto en Google como en Trustpilot."
4. Modelo 210 IRNR: que tienen en común todos los no residentes con piso en Madrid
Ya sabes si eres residente o no. Y si este artículo es para ti o no.
Ahora, antes de entrar en los detalles de cuánto pagas según dónde vivas (UE o fuera de la UE), hay algo que aplica para todos los propietarios no residentes, vivas donde vivas:
El modelo 210, Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Este es el modelo de declaración que tienes que presentar cada año si eres no residente y tienes un piso en alquiler en Madrid.
¿Cómo funciona el Modelo 210? Dos declaraciones en una
Dentro del modelo 210, tienes que hacer dos declaraciones:
- Por los ingresos reales del piso (los meses que estuvo alquilado).
- Por la renta imputada (los días que estuvo vacío).
"Primero tendrás que declarar el alquiler en la renta en España mediante el modelo 210, y después tu país de residencia tendrá en cuenta esos ingresos en su propia declaración, aplicando el convenio de doble imposición que corresponda."
¿Qué es la renta imputada?
Es una "renta presunta". Hacienda entiende que, aunque el piso esté vacío, estás obteniendo un beneficio por tenerlo (podrías alquilarlo, podrías usarlo…).
Se calcula sobre el valor catastral del inmueble. Es una cantidad muy pequeña, pero hay que declararla igual.
Esto también lo tienen que declarar los residentes españoles cuando tienen una segunda vivienda que no es su residencia habitual. No es algo específico de no residentes.
"Aunque el piso esté vacío, tienes que declarar los días sin alquiler con una "renta imputada". Es obligatorio, aunque la cantidad sea pequeña."
Trabajamos codo a codo con gestores en fiscalidad de no residentes que presentan el modelo 210 por ti. Te los presentamos y coordinamos toda la información para que el proceso sea sencillo.
¿Necesitas ayuda para presentar el modelo 210 correctamente? Te ponemos en contacto con gestores especializados en fiscalidad de no residentes.
¿Cuándo se presenta el modelo 210?
A año vencido. Es decir, entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente.
Por ejemplo: en enero de 2027 declaras los ingresos de todo el año 2026.
Esto cambió hace poco. Antes se declaraba cada trimestre. Ahora es una declaración anual.
5. Cómo tributa tu alquiler si vives en la Unión Europea
Si vives en un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (Francia, Alemania, Italia, Portugal, Países Bajos, Suecia, Noruega...), esto es lo que pagas:
19% sobre el beneficio
Es decir, no pagas sobre todo lo que cobras. Pagas sobre lo que realmente te queda después de restar todos los gastos necesarios para obtener ese alquiler.
Los 9 gastos que puedes deducir de tu alquiler
Estos son los gastos deducibles que puedes restar de tus ingresos antes de calcular el impuesto:
Ahora vamos uno por uno con más detalle.
Gastos de comunidad de propietarios
Puedes deducir todos los gastos de comunidad: tanto los ordinarios (los que se pagan cada mes) como las derramas extraordinarias (esas cuotas que se cobran para arreglos puntuales del edificio).
Si quieres saber más sobre derramas en comunidades de vecinos, tenemos un artículo especializado.
IBI + TGR
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la Tasa de Gestión de Residuos (TGR). Los dos impuestos municipales que pagas por ser propietario en Madrid.
Importante: a finales de 2025 hubo un cambio muy importante en el impuesto de basuras en Madrid que afecta a todos los propietarios. Tenemos un artículo especializado sobre el nuevo impuesto de basuras, donde te explicamos cómo te afecta exactamente.
Seguros sobre la vivienda
Seguro de hogar, seguro de responsabilidad civil, seguro de impago... Todos los seguros contratados sobre el piso son deducibles.
Servicios de limpieza y lavandería
Los servicios de limpieza profesional que contratas entre cambios de inquilino son deducibles. En alquileres temporales esto es más habitual porque hay más rotación de inquilinos. Pero sea temporal o de larga duración, si contratas limpieza profesional entre un inquilino y otro, puedes deducirla.
Reparaciones y mantenimiento
Todas las facturas para reparar instalaciones, carpinterías, electrodomésticos... Lo que se desgasta por el uso normal del piso.
"Importante: no se pueden deducir reformas que aumenten el valor de la vivienda (por ejemplo: poner parquet donde había baldosa o hacer una reforma integral). Eso se considera inversión, no gasto."
Honorarios de gestión inmobiliaria
Si cuentas con servicios profesionales de una agencia para administrar tu alquiler (buscar inquilino, gestionar contratos, cobrar rentas, resolver incidencias...), esos honorarios son totalmente deducibles.
En nuestro caso, si decides que gestionemos tu alquiler, cobramos el 10% sobre el alquiler mensual + IVA. Y es totalmente deducible. Así te olvidas de todo mientras el dinero llega a tu cuenta cada mes. Aquí tienes más información.
Honorarios legales y contables
Los honorarios del gestor que te presenta el modelo 210. Y también cualquier otro gasto de asesoría legal o contable relacionado con el alquiler: contratos, trámites notariales, traducciones… Todos los trámites profesionales necesarios para gestionar el alquiler correctamente son deducibles.
¿Necesitas ayuda para identificar todos tus gastos deducibles y presentar el modelo 210 correctamente?
Intereses del préstamo hipotecario
Si tienes hipoteca sobre el piso, puedes deducir los intereses financieros. Solo los intereses, no el capital.
Por ejemplo: si tu cuota mensual es de 1.500€, de los cuales 500€ son intereses y 1.000€ son capital, solo puedes deducir los 500€ de intereses.
Amortización del inmueble
Esta es la deducción que más vas a notar. Puedes deducir el 3% del valor de construcción del inmueble cada año.
¿Cómo se calcula el valor de construcción?
El valor del terreno aparece en tu ficha catastral.
Ejemplo. Si tu piso costó 900.000€ y el terreno vale 270.000€, el valor de construcción es 630.000€. Puedes deducir el 3% de 630.000€ = 18.900€ al año.
"La amortización es casi una "ganga fiscal": te deduces el 3% del valor de construcción cada año sin que sea un gasto real que tengas que pagar. Es decir, no es dinero que salga de tu bolsillo. Es un gasto fiscal que Hacienda te permite restar para calcular tu beneficio, pero tú no lo desembolsas. Por eso reduce tanto tu factura fiscal."
Debes pagar impuestos en España y en tu país: cómo se reparte la carga fiscal
El 19% se aplica sobre el beneficio, pero aquí no acaban tus impuestos.
Hasta aquí hemos visto todos los gastos deducibles. Entonces, volviendo a la fórmula:
Podrías pensar: "Perfecto, pago el 19% de ese beneficio y listo”.
Pero no. Aquí no acaban tus impuestos. Luego tienes que hacer una declaración complementaria en tu país de residencia.
Lo más probable es que en tu país de residencia los impuestos sean más altos que el 19%. Digamos, por ejemplo, que en tu país tributas al 35% por rentas del capital.
Pues tendrás que pagar la diferencia: 35% - 19% = 16% adicional en tu país.
Es decir, al final pagas el porcentaje total establecido en tu país (19% en España + el porcentaje restante en tu país).
Pero al menos pagas sobre el beneficio, no sobre el ingreso bruto.
"En muchos casos, hasta que no pones los números sobre la mesa, no ves realmente cuáles son los impuestos a pagar por alquilar un piso en Madrid viviendo fuera de España, ni si te compensa seguir alquilando o vender."
6. Cómo tributa tu alquiler si vives fuera de la Unión Europea
Si vives en Reino Unido, Estados Unidos, México, Suiza, Australia, Canadá, Emiratos Árabes, China... o cualquier país fuera de la UE/EEE, la cosa cambia radicalmente.
24% sobre el ingreso bruto
Gastos deducibles: CERO
Sí, has leído bien. Cero. No puedes deducir la comunidad. Ni el IBI. Ni el seguro. Ni las reparaciones. Ni los honorarios de la agencia. Ni la amortización. Nada. Pagas el 24% sobre todo lo que cobras de alquiler.
La famosa sentencia que iba a cambiar las reglas del juego
Si has estado investigando sobre impuestos para propietarios no residentes en España, es muy posible que hayas oído hablar de una sentencia de la Audiencia Nacional, donde un contribuyente extracomunitario (no residente en la UE) reclamó poder deducir gastos en el IRNR, porque se sentía discriminado frente a los residentes de la UE.
La Audiencia le dio la razón: reconoció que había un trato desigual y que tenía sentido que también pudiera deducir gastos. Hasta ahí, todo muy esperanzador.
"Existe una sentencia que reconoce la discriminación fiscal hacia extracomunitarios, pero no es vinculante para todos los casos. Hoy, la mayoría de propietarios fuera de la UE siguen sin poder deducir gastos."
El problema es que:
- Esa sentencia no ha generado jurisprudencia firme todavía.
- La Agencia Tributaria sigue aplicando, como norma general, el criterio anterior: 24% sobre ingresos, sin gastos deducibles para extracomunitarios.
- Para intentar aplicar esa sentencia en tu caso, habría que meterse en procedimientos específicos, reclamaciones e incluso litigios.
¿Vives fuera de la UE y quieres saber si tu alquiler en Madrid es rentable o te está costando dinero en impuestos?
7. Ejemplo real: mismo piso, mismo alquiler, distinto país de residencia
¿Cuánto podrías pagar de impuestos en España por alquilar un piso en Chamberí por 2.200€/mes?
Vamos con un caso concreto de uno de nuestros clientes.
Imagina este caso:
- Piso en el barrio de Almagro (Chamberí), unos 85 m², en buen estado, finca cuidada.
- Alquiler mensual: 2.200€/mes.
- Ingresos anuales: 2.200 × 12 meses = 26.400€/año.
Suponemos unos gastos anuales razonables:
Para que el ejemplo sea fácil de seguir, redondeamos:
- Total gastos + amortización: ≈ 20.000€/año.
Con esto comparamos 2 escenarios:
- A) Vives en un país de la UE/EEE.
- B) Vives fuera de la UE.
Tabla comparativa: vivir en la UE/EEE vs. fuera de la UE
"Con este ejemplo de un piso en Chamberí alquilado por 2.200€/mes, puedes hacerte una idea de cuántos impuestos se pagan por alquilar un piso en Madrid si vives en la UE frente a vivir fuera de la UE."
Y después, ¿qué pasa con los impuestos en tu país de residencia?
Lo que acabas de ver es únicamente lo que pagarías en España por el alquiler (IRNR). Después, en tu país de residencia (Francia, Alemania, Italia, Reino Unido…), normalmente tendrás que declarar también ese ingreso.
En la mayoría de casos hay un convenio de doble imposición entre España y tu país. Eso suele funcionar así, simplificando:
- Tu país calcula cuánto impuesto te correspondería allí por ese alquiler.
- Resta lo que ya has pagado en España.
- Si su tipo es más alto, pagas allí la diferencia; si es más bajo, muchas veces no tendrás que pagar adicional por ese alquiler.
Por eso es tan importante tener claras las cifras en España y luego coordinarlo con tu asesor fiscal en tu país.
¿Quieres saber si tu caso es similar a este ejemplo?
8. ¿Y ahora qué? Tres caminos según tu situación
Con todo lo anterior, ya sabes cómo funcionan los impuesto por alquilar un piso en Madrid si no vives en España, qué puedes deducir (o no) según dónde residas y cuánto te puede costar realmente mantener tu piso en alquiler. Ahora toca decidir qué hacer con esa información.
Básicamente, tienes 3 caminos.
Opción 1. Sigues alquilando (sobre todo si vives en la UE)
El alquiler suele tener sentido si:
- Vives en la UE/EEE y puedes deducir gastos.
- Te interesa mantener un piso en Madrid a medio o largo plazo.
- El piso está en una zona con buena demanda y alquiler estable.
- Te encaja pagar ese 19% sobre el beneficio neto en España y luego ajustar en tu país.
En ese caso, lo que necesitas es alguien que se ocupe de todo para que tú solo te preocupes de recibir tu renta cada mes. Sin sorpresas. Sin estrés.
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Opción 2. Decides vender (sobre todo si vives fuera de la UE y los números no salen)
Si vives fuera de la UE y los impuestos se están comiendo tu beneficio (o directamente te están dejando en negativo), muchas veces tiene más sentido vender y reestructurar tu patrimonio:
- Comprar en tu país de residencia.
- Invertir a través de una sociedad bien planteada (no persona física).
- Recolocar ese capital donde tenga más sentido para ti a nivel fiscal.
La buena noticia es que vender tu piso en Madrid desde el extranjero es más fácil de lo que parece. No hace falta que vengas a Madrid. No hace falta que te pelees con la burocracia. Nosotros coordinamos todo el proceso para que sea sencillo y seguro.
→ Lee este artículo: Cómo vender tu piso en Madrid desde el extranjero (sin venir a España)
Y si prefieres verlo en vídeo, Edoardo te cuenta en 7 pasos cómo vendemos pisos en Madrid: visitas, negociación, firma… todo el recorrido.
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Opción 3. No lo ves claro y necesitas hacer tus propios números
En muchos casos, la decisión no es blanco o negro. Depende de:
- Tus números concretos (ingresos, gastos, impuestos).
- Tu situación fiscal real (país de residencia, otras rentas, convenio de doble imposición).
- Tus planes a medio plazo: ¿volverás a España? ¿quieres mantener el piso como patrimonio familiar?
En Mi Piso en Madrid hacemos ese análisis frío de “alquilar vs vender” con tus cifras y tu situación fiscal real. Y cuando hace falta, entran en la conversación las gestorías fiscales y abogados con los que trabajamos habitualmente.
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"¿Por qué insistimos tanto en hacer números contigo? Un propietario con un piso alquilado por 2.200€/mes en Chamberí puede pagar poco más de 1.000€/año… o más de 6.000€/año, solo por vivir dentro o fuera de la UE. No es un matiz: puede ser la diferencia entre que el alquiler tenga sentido o no."
Si todavía no has invertido en Madrid: plantéalo bien desde el principio
Hay otro perfil que vemos cada vez más: personas que aún no tienen piso en Madrid, pero quieren comprar uno para alquilarlo viviendo fuera de España.
En estos casos, es clave pensar desde el principio:
- Si te conviene más comprar a tu nombre o a través de una sociedad.
- Cómo te afectará ser no residente (UE o fuera UE) a la hora de tributar por el alquiler.
- Qué tipo de inmueble tiene más sentido según tus objetivos: renta mensual, posible revalorización, tener una base en Madrid por si vuelves, etc.
Por eso, además de la gestión integral del alquiler y la venta, tenemos un servicio de asesoramiento de inversiones: analizamos contigo tu situación, tus objetivos y tus números, y te ayudamos a diseñar una estrategia que también tenga sentido a nivel fiscal (siempre con el apoyo de especialistas).
Y, si prefieres verlo en vídeo, Edoardo también te explica cómo enfocamos el asesoramiento de inversiones en Madrid: qué miramos, cómo analizamos números y qué errores evitar antes de comprar. Dale al play y te lo cuenta en unos minutos.
