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Eres propietario de un piso en Madrid, lo tienes alquilado y has decidido venderlo. La primera pregunta que te harás es: ¿se puede vender un piso alquilado sin bajar el precio y sin generar tensiones con el inquilino? La respuesta corta es sí, pero tiene matices que conviene conocer antes de mover ficha. La ley te da 3 caminos posibles para vender un piso alquilado: hacerlo con el inquilino dentro y que el contrato pase al comprador, esperar a que el arrendamiento termine y vender el piso libre, o llegar a un acuerdo con tu inquilino para adelantar la salida. Cada camino tiene sus tiempos, sus trámites y su perfil de comprador ideal, y su impacto en el precio final que consigues.
En esta guía te explicamos paso a paso qué hacer desde que tomas la decisión hasta que firmas la escritura. Cómo revisar tu contrato para saber en qué situación estás, cómo elegir la ruta que más te encaja, cómo comunicárselo al inquilino sin generar tensión y qué papeles necesitas tener listos. Vender un piso alquilado en Madrid puede ser un proceso ordenado y respetuoso para todas las partes, sin renunciar al valor que le corresponde a tu vivienda.
Lo primero: ¿se puede vender un piso alquilado con inquilinos dentro?
Sí, se puede vender un piso alquilado con inquilinos dentro. Este es el punto de partida que muchos propietarios desconocen. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite vender una vivienda alquilada en cualquier momento. Lo único que ocurre es que el nuevo propietario asume el contrato de alquiler en las mismas condiciones en que lo tenías tú: misma renta, misma duración, mismos derechos y obligaciones. En términos legales, se produce una subrogación del contrato: el comprador se pone en tu lugar como arrendador.
Traducido al día a día: la venta no rompe el contrato ni obliga al inquilino a marcharse. Vender un piso con inquilinos dentro y desalojar el piso son dos cosas distintas. Si quieres vender la vivienda vacía, tendrás que llegar hasta ahí por una de las vías que veremos más adelante, pero siempre respetando el contrato en vigor.
"Cuando vendes un piso alquilado no vendes solo el inmueble: vendes también tu posición de arrendador. El contrato viaja con el piso, no con la persona que lo alquila."
Paso 1. Revisa tu contrato
Antes de dar cualquier otro paso, saca el contrato del cajón y siéntate a mirarlo con calma. Estos 3 datos van a marcarte el terreno de juego.
Fecha de firma
La duración obligatoria del contrato depende de cuándo se firmó, porque la LAU ha cambiado varias veces:
- Anterior a junio de 2013: el inquilino tiene derecho a estar hasta 5 años, con prórrogas tácitas de hasta 3 más.
- Entre junio de 2013 y marzo de 2019: 3 años obligatorios más una prórroga anual.
- Posterior a marzo de 2019 (la mayoría de los que están hoy en vigor): 5 años obligatorios cuando el propietario es persona física, 7 si eres una empresa. Después, prórrogas tácitas anuales hasta un máximo de 3.
Cláusula de renuncia al tanteo y retracto
Es una línea del contrato que puede cambiarlo todo. Si el inquilino renunció a este derecho por escrito, no tienes obligación de ofrecerle la compra a él primero. Si no lo hizo, sí (te lo contamos con detalle más abajo).
Tiempo pendiente y estado de pagos
Cuánto queda hasta el vencimiento del contrato y si el inquilino paga con normalidad. Este dato es el que va a inclinar la balanza entre esperar a que termine el contrato o buscar otra fórmula.
"Consejo experto: si el contrato tiene años y no sabes cómo interpretarlo, no muevas ficha antes de tener claras las cláusulas que van a decidirlo todo. Un mal diagnóstico al principio alarga el proceso meses y puede costarte parte del valor de la venta."
¿Tu contrato tiene varios años? Lo revisamos contigo y te decimos exactamente en qué escenario legal estás.
Paso 2. Cómo vender un piso alquilado en Madrid: las 3 rutas legales
Con el contrato revisado, ya sabes en qué punto estás. Ahora toca decidir cómo quieres vender. Hay 3 caminos legales para vender un piso alquilado y ninguno es mejor que otro: depende de tu situación, del tiempo del que dispongas, del tipo de comprador al que quieras llegar y del valor que quieras defender.
A) Vender con el inquilino dentro
Sacas el piso al mercado tal cual está, con el contrato vigente. El comprador se subroga y hereda el arrendamiento hasta el vencimiento.
Esta ruta funciona bien cuando el contrato tiene renta actualizada al mercado, el inquilino cumple con los pagos y todavía queda tiempo por delante. Tu comprador ideal en este caso es un inversor: alguien que compra rentabilidad, no un piso para vivir.
- La ventaja es la rapidez: puedes cerrar la venta en semanas sin que el inquilino se mueva.
- La contrapartida es el precio: un piso alquilado se vende por debajo del precio del mismo piso libre y ese ajuste puede ser moderado o considerable según 4 factores concretos.
¿Cuánto baja el valor de mi piso alquilado? 4 factores
- El tiempo que queda de contrato. No es lo mismo un contrato recién firmado con 5 años por delante que uno al que le quedan 8 meses. Cuanto más plazo, menos flexibilidad para el comprador y mayor ajuste en el precio.
- El importe de la renta. Los inversores calculan su oferta sobre la renta anual. Cuanto más cerca esté esa renta del precio actual del mercado, mejor será tu posición al negociar.
- La facilidad para hacer visitas al piso. Un inversor que puede ver el piso pagará más que uno que compra a ciegas. Ninguna operación se cierra viendo solo una ficha y fotos.
- La formalización del contrato y las garantías. Un contrato ordenado, con avales o seguros de impago vigentes, transmite tranquilidad y sostiene el precio. Un contrato flojo abre la puerta a que el inversor te descuente el riesgo.
B) Esperar a que termine el contrato
Dejas que el arrendamiento siga su curso y no lo renuevas al vencimiento. Después, vendes el piso vacío al precio pleno de mercado.
Este camino tiene sentido si al contrato le queda poco (unos meses, un año como mucho) y no tienes prisa por cerrar la venta. La clave está en el preaviso de no renovación: la ley te obliga a comunicar al inquilino que no vas a renovar con al menos 4 meses de antelación al vencimiento. Si te saltas ese plazo o te retrasas, el contrato se prorroga tácitamente por periodos anuales, hasta un máximo de 3 años. Ahí es donde muchos propietarios se atascan sin querer y una gestión que parecía sencilla se alarga años.
C) Acuerdo amistoso con el inquilino
Negocias con tu inquilino una fecha concreta de salida a cambio de una compensación económica. Se firma un acuerdo por escrito con fecha exacta de entrega de llaves y todo queda cerrado.
Es la ruta más rápida para llegar al piso vacío sin tener que esperar años. En Madrid, cuando queda mucho contrato por delante y ninguna de las dos opciones anteriores encaja, esta suele ser la vía más viable para ambas partes.
"Nuestra experiencia: hemos gestionado acuerdos con compensaciones que iban desde los 2 meses de renta hasta los 12. La cifra depende de:
- La renta actual del contrato frente al precio del mercado. Si el inquilino paga muy por debajo de lo que costaría un piso similar en la zona, la mudanza le saldrá cara. La compensación tiene que reflejarlo.
- El tiempo pendiente hasta el vencimiento del contrato. Cuanto más tiempo le quede por delante, más "pierde" al aceptar la salida antes. La cifra sube proporcionalmente.
Cada caso tiene sus particularidades. Nuestro trabajo es encontrar la cifra que cierra el acuerdo satisfactoriamente para ambas partes."
¿Dudas sobre cuál de las 3 rutas encaja mejor con tu piso? Analizamos tu caso y te proponemos la estrategia más rentable.
Paso 3. Cómo hablar con tu inquilino sin generar tensión
Sea cual sea la ruta que elijas, en algún momento vas a tener que sentarte a hablar con la persona que vive en tu piso. Aquí es donde muchas ventas se tuercen o se ordenan. El tono con el que abras esta conversación va a determinar en gran medida cómo transcurre todo lo que viene después.
Nuestro consejo es siempre el mismo: adelántate. No esperes a que el inquilino se entere por un burofax o porque un comprador llame a la puerta. Una llamada o un café, contando la situación con honestidad, coloca la conversación en otro sitio. La mayoría de los inquilinos, cuando entienden lo que está pasando y ven que se les está tratando con respeto, colaboran.
Después vienen los pasos formales, según el camino:
- Si vas a vender con el inquilino dentro, tienes que notificarle por escrito el precio y las condiciones de venta para que ejerza (o no) su derecho de tanteo. Dispone de 30 días naturales para igualar la oferta y quedarse con el piso. Lo habitual es hacerlo por burofax con acuse de recibo.
- Si no vas a renovar, tienes que enviarle un preaviso fehaciente con 4 meses de antelación al vencimiento del contrato. También burofax, para dejar constancia de la fecha.
- Si vais a negociar la salida, el acuerdo se firma por escrito con fecha de entrega de llaves, importe de la compensación económica y renuncia expresa a cualquier reclamación posterior.
Paso 4. La documentación que vas a necesitar
Para poder firmar la venta con todo en regla, ten a mano:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Copia del contrato de arrendamiento vigente.
- Certificado de eficiencia energética (CEE).
- Últimos recibos de IBI y de gastos de comunidad.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Documentación del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, si en su día se depositó.
Hay dos temas específicos de la venta con arrendamiento que conviene tener en mente.
- El primero, la fianza: cuando vendes, se traspasa al comprador junto con la obligación de devolvérsela al inquilino cuando termine el contrato.
- El segundo, la referencia al arrendamiento en la escritura: el notario incluirá una cláusula en la que el comprador acepta expresamente subrogarse en el contrato vigente. No es una firma más: es el nudo que ata todo lo demás.
"Te interesa saber. La fianza no se devuelve al inquilino cuando vendes: se traspasa al comprador. Y ahí se queda hasta que el contrato termine de forma natural."
Paso 5. Cómo enseñar el piso y quién va a ser tu comprador
Aquí aparece una fricción que conviene nombrar: legalmente, el inquilino no está obligado a permitir visitas. Su domicilio es inviolable mientras dure el contrato. Si en el contrato original no incluiste una cláusula que permita visitas con preaviso razonable, depende de su buena voluntad.
Por eso, otra vez, la conversación previa es tan importante. Un acuerdo de horarios y días concretos, con preaviso de 24 o 48 horas, y sin abusar de la frecuencia, suele funcionar. Un pequeño gesto (una reducción simbólica de renta el mes de más visitas, por ejemplo) tiene efecto inmediato.
El perfil de tu comprador cambia según la ruta que hayas elegido
- Si vendes con el inquilino dentro, tu comprador es un inversor. Le interesa el contrato vigente porque le da rentabilidad desde el minuto uno. La operación puede cerrarse rápido, aunque su financiación suele ser más ajustada porque los bancos ofrecen menos porcentaje sobre viviendas alquiladas.
- Si esperas a vaciar el piso o negocias la salida, tu comprador es un particular que busca vivienda. Vas a poder pedir el precio pleno de mercado y trabajar con un catálogo mucho más amplio de compradores.
"Un inversor no compra tu piso, compra tu contrato de arrendamiento. En cambio, un particular compra su próximo hogar. La propuesta cambia según a quién le vendes el piso."
Tenemos cartera activa de compradores inversores y particulares en Madrid, listos para cada tipo de operación.
Paso 6. Cierra la venta con todo en orden
Cuando aparece el comprador, el proceso de cierre tiene 3 momentos importantes:
1.
En el contrato de arras se hace constar expresamente que la vivienda está arrendada y que el comprador acepta la subrogación (si va a comprar con el inquilino dentro) o el compromiso de entrega libre (si vas a vender vacía tras una salida acordada).
2.
En la escritura pública ante notario, si el piso va con contrato, se incorpora la mención al arrendamiento; si va vacío, se acredita la entrega de llaves y el fin del arrendamiento. Es el momento en que el comprador firma la subrogación o recibe las llaves.
3.
En el cierre económico se liquidan las cuentas pendientes: traspaso de fianza al comprador, últimos recibos de renta y de suministros, prorrateos de IBI y de gastos de comunidad.
Y ya está. ¡Listo! El piso ha cambiado de manos, el proceso ha durado lo que tenía que durar y todos los implicados están satisfechos.
Ahora que ya tienes el proceso claro, ponle voz y cara. Edoardo Corda, fundador de Mi Piso en Madrid, te explica en unos minutos cómo vender tu piso en 7 pasos (los mismos que aplicamos cuando ese piso está alquilado, adaptados a cada situación). ¡Dale al play!
¿Tienes un piso alquilado y quieres venderlo? Cuéntanos tu caso y te recomendamos la estrategia que más te conviene.
Errores que comenten algunos propietarios (y cómo evitarlos)
Vender un piso alquilado en Madrid no es complicado, pero tiene puntos concretos donde algunos propietarios pierden tiempo, dinero o margen de maniobra sin darse cuenta. La mayoría son cuestiones de calendario o de forma:
- Enviar el preaviso de no renovación fuera de plazo. Los 4 meses de antelación cuentan hasta el vencimiento del contrato, no hasta el día en que decides no renovar. Si llegas tarde, aunque sea por unos días, el contrato se prorroga automáticamente por 1 año más. Este es el atasco más habitual y el que más ventas retrasa.
- Saltarse la notificación de tanteo al inquilino. Si vendes el piso con contrato vigente sin haberle ofrecido antes la compra al inquilino en las mismas condiciones, mantiene su derecho de retracto durante 30 días desde que conoce la venta. Puede quedarse con el piso al precio que acordaste con el comprador. Se evita con una notificación fehaciente antes de firmar arras.
- Prometer al comprador un piso libre que todavía no lo está. Firmar arras dando por hecho que el inquilino se irá "en unas semanas" sin tener el acuerdo cerrado por escrito. Si el calendario se tuerce, el propietario acaba pagando penalización al comprador. La regla es sencilla: primero se cierra la salida del inquilino por escrito, después se firman arras.
- Presionar al inquilino más allá de lo que permite la relación. Insistir con visitas por encima de lo pactado, cambiar las reglas sobre la marcha o meter urgencia donde no la había. Además de generar problemas legales, rompe la colaboración justo cuando más falta hace. Un inquilino que se siente respetado es un aliado en la venta, no un obstáculo.
- Olvidar el traspaso de fianza en la escritura. Si no queda expresamente reflejado, el propietario original puede acabar respondiendo de una fianza que ya no tiene en su poder. Se soluciona con una cláusula específica en la escritura y con la comunicación a la Agencia de Vivienda Social.
8 Preguntas frecuentes sobre cómo vender un piso alquilado en Madrid
Estas son las preguntas que más nos hacen los propietarios que están valorando vender su piso alquilado en Madrid. Las respuestas son un buen punto de partida, pero cada caso tiene sus particularidades: cuando quieras entrar en detalles, nos cuentas tu situación y la estudiamos juntos.
¿Puedo vender mi piso si tengo inquilinos dentro?
Sí, y hay 3 formas de hacerlo. Vender un piso con inquilinos dentro (el comprador se subroga en el contrato), esperar al vencimiento del arrendamiento para vender el piso libre, o negociar una salida amistosa con el inquilino. La ruta que más te conviene depende de tu contrato, tus tiempos y del comprador al que quieras llegar. En Mi Piso en Madrid analizamos tu caso concreto y te decimos por dónde empezar para no perder tiempo ni valor.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un piso alquilado en Madrid?
Con acompañamiento profesional, entre 4 y 8 semanas cuando se vende a un comprador inversor con el contrato vigente. Si esperas al fin del arrendamiento o se negocia la salida del inquilino, el calendario se alarga. Sin acompañamiento, es fácil que se pierdan semanas, incluso meses, por detalles como preavisos mal calculados o notificaciones fuera de plazo. En Mi Piso en Madrid movemos los tiempos legales desde el primer día para que no se pierda ni una semana.
¿Tengo que avisar a mi inquilino de que voy a vender el piso?
Sí, y hay que hacerlo por escrito y en plazo o el proceso se complica. Antes de sacar el piso al mercado hay que notificar al inquilino el precio y las condiciones para que pueda ejercer su derecho de tanteo (30 días naturales para responder). Si tienes en mente vender pronto, contáctanos cuanto antes: revisamos tu contrato, analizamos tu situación y, si hay comunicaciones legales con plazos que iniciar, las ponemos en marcha ya.
¿Puedo obligar a mi inquilino a marcharse para vender el piso?
No. La venta no es una causa legal para terminar el contrato de alquiler. Lo que sí funciona es planificar la salida por las vías que sí permite la ley: esperar al vencimiento con un preaviso de 4 meses, o negociar un acuerdo económico con el inquilino. La diferencia entre que estas conversaciones vayan bien o mal está casi siempre en el cómo. En Mi Piso en Madrid hemos gestionado muchas y sabemos qué margen tiene cada caso, cuándo conviene el burofax y cuándo la conversación previa vale más que cualquier notificación.
¿Cuánto pierde de valor un piso alquilado frente a uno libre?
No hay un porcentaje fijo. El precio depende del tiempo pendiente de contrato, del importe de la renta actual frente al mercado, del estado del piso, de las garantías del contrato y de la facilidad para que el comprador pueda visitarlo.
Un comprador inversor valorará la rentabilidad; un particular, el potencial de la vivienda. En Mi Piso en Madrid valoramos tu piso mirando los dos mercados a la vez y te decimos cuál te va a dar más y cómo posicionarlo para conseguirlo.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto de mi inquilino?
Es la prioridad legal que tiene tu inquilino para comprar el piso antes que cualquier otro comprador, en las mismas condiciones económicas. Funciona en dos momentos. El tanteo actúa antes de la venta: tienes que ofrecerle la compra a él primero por escrito y dispone de 30 días naturales para decidir. El retracto actúa después: si vendes a un tercero sin haber notificado, el inquilino puede reclamar la vivienda en las mismas condiciones dentro de los 30 días siguientes desde que se entera. Se puede renunciar en el contrato original, pero solo si consta expresamente por escrito. Es un detalle donde se pierden operaciones enteras por saltar un paso: nosotros lo gestionamos por defecto.
¿Puedo enseñar el piso a compradores si tengo inquilinos?
Legalmente, solo con su consentimiento o si el contrato original incluía una cláusula específica de visitas. Su domicilio es inviolable mientras dure el arrendamiento. En la práctica, todo depende del cómo. Cuando la relación con el inquilino se cuida desde el principio, con respeto y comunicación clara, suele colaborar en unas visitas organizadas con horarios pactados y preaviso. Nuestro trabajo empieza ahí: cuidamos esa relación desde el primer día para que las visitas sean posibles y ocasionen las mínimas molestias al inquilino y al propietario.
¿Es recomendable vender un piso que tienes alquilado?
Depende de cada situación, del contrato y del mercado. Si el contrato tiene renta actualizada y el mercado inversor está activo (como sucede ahora en Madrid), vender puede ser un buen momento: tu piso ya tiene una rentabilidad demostrada y hay compradores dispuestos. Si por el contrario el contrato está muy por debajo del precio de mercado o queda poco tiempo hasta el vencimiento, quizás te conviene esperar y vender el piso libre. La decisión se toma mirando tu contrato, tus tiempos y tus objetivos financieros. Es exactamente lo que valoramos contigo antes de recomendarte una ruta.
