Si prefieres escuchar el audio-articulo haz click en el siguiente botón:
Si tienes un piso en Madrid, estas semanas habrás oído de todo sobre el nuevo decreto de vivienda, el que muchos llaman decreto Mari Carmen: que te van a congelar el alquiler, que tu inquilino podrá quedarse años, que lo mejor es vender ya. Entre titulares, opiniones y versiones que cambian cada pocos días, lo difícil no es encontrar información, sino saber qué te afecta de verdad a ti y a tu contrato.
Desde que se publicaron los decretos, cada semana nos escriben propietarios con la misma duda: ¿qué hago ahora con mi piso? Hoy ayudamos a cientos de propietarios que tienen su patrimonio en gestión con nosotros a tomar esa decisión, y llevamos años acompañando a quienes deciden alquilar un piso en Madrid. Por eso hemos leído la normativa con una sola pregunta en mente: qué cambia para quien tiene patrimonio en el centro de la ciudad.
En este artículo te contamos qué está ya en vigor y qué depende de la votación del 12 de noviembre. Verás qué cambia si alquilas de larga estancia, por temporada o por habitaciones y si piensas vender. Repasamos cómo queda tu fiscalidad. Y, sobre todo, lo que están decidiendo los propietarios con los que trabajamos y lo que nosotros haríamos ahora: qué modelos de alquiler salen reforzados, cuándo tiene sentido reestructurar o vender, y dónde están ahora las oportunidades de inversión.
¿Mantener, alquilar, vender o seguir invirtiendo en pisos en Madrid?
Si con el decreto de vivienda debes revisar tu situación, pide una primera consultoría gratuita con nuestro equipo de expertos.
¿Qué ha aprobado el nuevo decreto de vivienda y qué está ya en vigor?
Lo que todos llaman decreto Mari Carmen son en realidad dos normas:
- El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y recoge casi todas las medidas: alquiler, compraventa y fiscalidad. Es el que incluye la prórroga extraordinaria, por eso muchos lo llaman también decreto de prórroga del alquiler.
- El Real Decreto-ley 28/2026, el de la renovación automática y la indemnización, tiene prevista su aplicación el 15 de noviembre, siempre que se convalide.
Las dos normas tienen que pasar por la Diputación Permanente del Congreso, que es quien vota mientras las Cortes están disueltas por las elecciones. La votación está prevista para el 12 de noviembre. Si un decreto no se convalida, deja de estar en vigor.
Cada medida tiene además su propia fecha. Todas salen del RDL 29/2026, salvo la última. Así queda el decreto de vivienda hoy para un propietario:
| Desde cuándo | Qué cambia |
|---|---|
|
Ya en vigor, desde el 8 de octubre de 2026 |
|
|
Solo en contratos nuevos, desde el 8 de octubre de 2026 |
|
|
Desde el 1 de diciembre de 2026 |
|
|
Desde el 1 de enero de 2027 |
|
|
Pendiente de la votación del 12 de noviembre |
|
"Idea clave: casi todo lo que cambia en el día a día de un contrato afecta solo a los contratos nuevos, los firmados desde el 8 de octubre. Las excepciones son la prórroga extraordinaria y el límite a la actualización de la renta, que también alcanzan a los contratos que ya tienes."
¿No tienes claro cómo te afecta a ti el decreto de vivienda?
Te ayudamos a revisar tus contratos y te decimos, en una llamada, qué cambia en tu caso concreto.
¿Qué cambia para ti como propietario en Madrid?
Depende de cómo tengas alquilado tu piso. Lo que muchos llaman la nueva ley de vivienda para el alquiler en 2026 trata de forma distinta la larga estancia, la temporada, las habitaciones y el turístico.
"A tener en cuenta: a fecha de esta revisión, la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado. Por eso, en la capital no se aplican: los límites de renta propios de esas zonas en los anuncios y en el alquiler por habitaciones; los tramos de reducción del IRPF del 90 % y el 95 %, reservados a zona tensionada; el régimen de recargo del IBI previsto para viviendas vacías y turísticas en zona tensionada. Si algún día se declarara una zona, tu situación cambiaría. Te lo actualizaremos aquí."
Si tienes un piso alquilado de larga estancia (contrato de más de 1 año)
Es donde más cambios hay y algunos afectan ya a tu contrato actual.
- La prórroga extraordinaria de hasta 2 años. Tu inquilino puede pedirte una prórroga del contrato de alquiler de hasta 2 años más, con las mismas condiciones, si se cumple todo esto:
- El contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026.
- Su prórroga obligatoria inicial termina antes del 31 de diciembre de 2028.
- El inquilino te lo solicita.
- Está al día en los pagos de los últimos 8 meses.
- El límite a la actualización de la renta, hasta el 31 de diciembre de 2027:
- Si tu renta supera el máximo de referencia aplicable, la subida es cero.
- Si no lo supera y no hay un nuevo pacto, como máximo el menor entre el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) y el 2 %.
- Si pactáis una nueva actualización, tiene que respetar el techo general del IRAV.
- Si no hay pacto de actualización, no hay subida automática.
- Las actas de entrega y devolución. En los contratos nuevos:
- El acta de entrada recoge inventario, estado del piso y fotografías.
- El acta de salida describe el estado y los desperfectos, y la firman ambas partes.
- Si falta el acta o no refleja daños, se presume que el piso se devolvió en buen estado, salvo prueba en contrario.
- La salida anticipada. En los contratos nuevos, pasados 6 meses, el inquilino puede irse avisando con 30 días de antelación y sin indemnizarte. No puedes pactar una penalización que empeore ese derecho.
- Las garantías:
- Fianza: 1 mes.
- Garantía adicional: hasta 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años, o de 7 si el arrendador es persona jurídica.
- Seguro de impago: no puedes exigírselo al inquilino, pero sí contratarlo tú.
Si tienes un piso alquilado por temporada (contrato de 1 a 12 meses)
- Una causa temporal real, recogida en el contrato y acreditada con documentación anexa. Por ejemplo, el traslado laboral de un directivo o un máster de un año.
- Una duración de más de 31 días y, como regla general, de hasta 12 meses. Para alargarlo más, la causa tiene que seguir existiendo.
- Cuidado con encadenar contratos. Más de 2 contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre el mismo piso pueden convertirlo en vivienda habitual desde el primero.
- Reparaciones: asumes también las pequeñas reparaciones por el uso ordinario y tienes que responder en 5 días hábiles.
- Salida anticipada: pasado 1 mes, el inquilino puede irse avisando con 10 días de antelación y sin indemnización.
- Garantía adicional: de hasta 1 mensualidad, aparte de la fianza.
Si no hay causa, o el contrato dura más sin justificarlo, puede quedar sujeto al régimen de vivienda habitual, con todo lo que implica: duración mínima, prórrogas y límites de renta.
Si tienes un piso alquilado por habitaciones o como turístico
Son los dos modelos en los que el decreto introduce más requisitos. Conocerlos te permite decidir con calma si te sigue compensando o si hay una opción mejor para tu piso.
Alquiler por habitaciones
- Si no hay una causa temporal acreditable, el contrato se considera de vivienda habitual.
- La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa.
- Fuera de zona tensionada, como hoy en Madrid, la ley no concreta una fórmula general cuando no existe un contrato de la vivienda completa que sirva de referencia.
Alquiler turístico
- Desde el 1 de diciembre de 2026, ciertos alquileres amueblados de hasta 30 noches al mismo inquilino tributan al 10 % de IVA, aunque no haya servicios hoteleros. Hay una excepción: que el alquiler se produzca en la vivienda habitual del propio arrendador.
- Además, los ayuntamientos podrán aplicar recargos del IBI de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 %, según la zona y el número de viviendas turísticas del titular. Tienen que regularlo antes en una ordenanza.
Si tienes un piso alquilado y piensas venderlo
Si vendes un piso alquilado con un contrato firmado desde el 8 de octubre, tu inquilino tiene prioridad para comprarlo:
- Tienes que notificarle por escrito, de forma fehaciente, la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales.
- Tiene 30 días naturales para ejercer su prioridad, contados desde el día siguiente a la notificación.
- El aviso vale 180 dí Si caduca sin vender, hay que volver a notificar antes de cerrar la operación.
- Se aplica a la vivienda habitual y a la temporal sujetas a la reforma, y el contrato no puede excluir este derecho.
Si tienes previsto vender en los próximos años, conviene tenerlo en cuenta antes de firmar un contrato nuevo: el contrato que elijas hoy influye en los tiempos de tu venta mañana.
Quizás te interesa:
¿Cómo queda tu fiscalidad como propietario?
El decreto bonifica a quien mantiene o baja la renta y encarece tener pisos vacíos. Desde el 1 de diciembre, en los nuevos contratos, la reducción del IRPF depende de cuánto subas la renta. Desde 2027 sube la renta imputada de los inmuebles sin alquilar.
La nueva escala de reducciones del IRPF
Si alquilas tu piso como vivienda habitual del inquilino, solo tributas por la mitad de lo que ganas con él:
- Rendimiento neto: lo que cobras de alquiler menos los gastos que puedes deducir, como la comunidad, el IBI, los seguros, las reparaciones o la amortización.
- Reducción del 50 %: Hacienda solo suma a tu renta la mitad de ese rendimiento.
Por ejemplo, si cobras 24.000 € al año y tienes 9.000 € de gastos deducibles, tu rendimiento neto es de 15.000 € y tributas solo por 7.500 €.
Con el decreto, en los nuevos contratos desde el 1 de diciembre de 2026, y según el régimen transitorio, la reducción dependerá de cómo evolucione la renta frente al contrato anterior actualizado. Esta escala es para el supuesto de nuevo contrato por el mismo arrendador, siempre que no sea gran tenedor:
| Renta frente al contrato anterior actualizado | Reducción |
|---|---|
|
Se mantiene o baja hasta un 5 % |
50 % |
|
Sube hasta un 5 % |
40 % |
|
Sube más del 5 % y hasta el 10 % |
30 % |
|
Sube más del 10 % y hasta el 15 % |
25 % |
|
Sube más del 15 % y hasta el 20 % |
20 % |
|
Sube más del 20 % |
15 % |
Si bajas la renta más de un 5 %, la reducción puede ser mayor:
| Escenario adicional al requisito de rebajar más del 5 % | Reducción |
|---|---|
|
Mismo inquilino tras finalizar el plazo mínimo o las prórrogas legales |
100 % |
|
Otro inquilino y renta inferior al máximo de referencia |
100 % |
|
Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años |
95 % |
|
Zona tensionada, sin cumplir los escenarios anteriores |
90 % |
|
Inquilino de 18 a 35 años, sin cumplir los escenarios anteriores |
85 % |
|
Resto de casos de esta rebaja |
70 % |
Los tramos del 95 % y el 90 % exigen zona tensionada, así que no se aplican en Madrid. En esta segunda escala también hay que ser el mismo arrendador y no ser gran tenedor. Si hay varios inquilinos, el requisito de edad puede limitar el beneficio a la parte proporcional.
"Consejo extra: haz números antes de subir la renta en un contrato nuevo. Imagina un rendimiento neto de 15.000 € al año. Si mantienes la renta, reduces un 50 % y tributas sobre 7.500 €. Si la subes un 12 %, reduces un 25 % y tributas sobre 11.250 €. A veces la subida compensa y a veces no: es una cuenta para hacer con un experto, caso por caso."
La renta imputada de los pisos sin alquilar
Desde el 1 de enero de 2027, los inmuebles que no estén alquilados (salvo tu vivienda habitual) tributarán una renta teórica en el IRPF calculada por tramos sobre la suma de sus valores catastrales. No es un impuesto directo: es una renta que se suma a tu declaración.
| Tramo de la suma de valores catastrales | Porcentaje aplicado a ese tramo |
|---|---|
|
Hasta 100.000 € |
1,1 % |
|
Más de 100.000 € y hasta 500.000 € |
1,5 % |
|
Más de 500.000 € y hasta 1.000.000 € |
2 % |
|
Más de 1.000.000 € |
3 % |
Ejemplo: un piso vacío con 300.000 € de valor catastral.
100.000 € × 1,1 % = 1.100 €
200.000 € × 1,5 % = 3.000 €
Renta imputada: 4.100 € al año (con el sistema actual, al 1,1 %, serían 3.300 €)
Cuantos más inmuebles sin alquilar acumulas, más sube el porcentaje.
El IBI de las viviendas vacías
Fuera de zona tensionada, el ayuntamiento podrá aplicar un recargo en el IBI:
- Cuándo: si la vivienda lleva vacía más de 2 años sin causa justificada y su titular tiene 4 o más inmuebles residenciales.
- Cuánto: un 50 % de base, que puede llegar al 100 %, con hasta 50 puntos extra bajo otros requisitos.
- Cómo: no es automático. El ayuntamiento tiene que regularlo y aplicarlo por ordenanza.
Si vendes tu vivienda habitual
Desde el 8 de octubre, en estos casos puedes conservar el requisito de vivienda habitual para las exenciones por venta:
- Edad o dependencia: si tienes más de 65 años o dependencia severa o gran dependencia, y te trasladas por ese motivo a una residencia o a casa de un familiar hasta tercer grado.
- Separación o divorcio: si dejas el domicilio por esa situación, se toma como referencia al cónyuge que permanece.
Cada exención tiene sus requisitos: en unos casos no exige reinversión y en otros sí.
Además, desde el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
"Nuestra experiencia: no tienes que hacer estas cuentas solo. En Mi piso en Madrid contamos con expertos que revisan contigo el impacto de cada decisión: subir o mantener la renta, alquilar un piso vacío o venderlo. Y si ya trabajas con tu propio asesor, nos coordinamos con él para que la decisión inmobiliaria y la fiscal vayan siempre en la misma dirección."
¿Qué puede cambiar el 12 de noviembre?
Ese día se decide si se queda el segundo decreto, el RDL 28/2026. Es el que más condiciona tu capacidad para recuperar el piso: renovación automática por periodos completos e indemnización al inquilino si no renuevas. Su aplicación está prevista para el 15 de noviembre y solo si se convalida.
Esto es lo que establece:
- Renovación automá Tras la duración mínima, si nadie avisa en plazo, el contrato se renueva por periodos sucesivos de 5 años, o de 7 si el arrendador es persona jurídica.
- Plazos de aviso. El propietario tiene que avisar con 6 meses de antelación y el inquilino, con 2 meses. Hay reglas transitorias.
- Indemnización. Si el propietario no renueva, cuando proceda, debe indemnizar al inquilino. Hay excepciones legales.
Así se calcularía la indemnización:
| Cálculo | Importe |
|---|---|
|
Opción A |
12 mensualidades |
|
Opción B |
1 mensualidad por cada año de residencia |
|
Cantidad aplicable |
La mayor de las 2 opciones |
|
Base mensual |
Máximo del rango individualizado del índice estatal |
|
Si no existe ese valor |
Renta del contrato al comunicar la no prórroga |
En periodos inferiores al año, el cálculo es proporcional. El pago se hace al devolver la vivienda, salvo supuesto legal específico.
Los dos escenarios:
- Si se convalida: a partir del 15 de noviembre, el calendario de avisos de tus contratos pasa a ser crítico.
- Si no se convalida: decae y tu contrato sigue con las reglas de duración y prórroga actuales, más lo que ya está en vigor por el RDL 29/2026.
En los dos casos, actualizaremos este artículo en cuanto se conozca el resultado.
"Si el RDL 28/2026 sale adelante, un aviso fuera de plazo puede comprometer tu vivienda durante otro periodo completo, de hasta 5 años. Con uno o varios pisos alquilados, lo más sensato es que alguien esté pendiente de cada vencimiento por ti. Cuando gestionamos tu alquiler, controlamos esas fechas, te avisamos con tiempo y preparamos contigo cada comunicación."
Hasta aquí, lo que dice el decreto Mari Carmen. Ahora viene lo que de verdad decide la rentabilidad de tu patrimonio en los próximos años: qué hacer con él. Esta es nuestra lectura, la que compartimos con los propietarios que nos piden consejo estas semanas.
¿Qué están haciendo los propietarios de Madrid con sus pisos tras el decreto Mari Carmen?
No hay una única respuesta correcta. Estas semanas estamos ayudando a quienes nos confían la gestión de su patrimonio a redefinir su estrategia, y cada uno está tomando un camino distinto según su situación, sus pisos y sus objetivos.
Estas son las 4 decisiones que más estamos viendo:
- Vender aprovechando el momento. Propietarios que ya tenían pensado vender y ven ahora el momento ideal para hacerlo.
- Reformar y subir de categorí Otros aprovechan la espera para reformar el piso, llevarlo a una categoría superior y pasarlo al alquiler de temporada.
- Retirarlo del mercado mientras deciden. Hay quien lo saca del alquiler de forma provisional para valorar con calma qué hacer.
- Vender varios pisos para reinvertir en uno. Agrupan el capital de varios pisos en una sola vivienda de más valor, para no acercarse al umbral de gran tenedor y centrarse en el alquiler premium, más estable.
Ninguna es mejor que las otras en abstracto. La buena decisión depende de cuántos pisos tienes, de sus contratos, de dónde están y de qué quieres conseguir con tu patrimonio. Por eso lo vemos contigo, piso a piso.
"Lo que vemos en Madrid: muchos propietarios retiran su piso del alquiler durante un tiempo para decidir con calma. Si es tu caso, recuerda que desde el 1 de enero de 2027 los inmuebles sin alquilar tributan una renta imputada más alta. Una pausa corta y con un plan claro no es lo mismo que un piso vacío durante años."
Si estás en ese punto en el que no sabes cuál de estos caminos te conviene, te lo cuenta Edoardo Corda, fundador de Mi Piso en Madrid. En este vídeo explica cómo acompañamos a nuestros propietarios en la gestión de su patrimonio, desde el estudio de cada vivienda hasta el día a día del alquiler. ¡Dale al play!
Cada vez más propietarios nos confían su patrimonio.
Te ayudamos a elegir el camino que mejor encaja con tus pisos y tus objetivos.
¿Qué modelo de alquiler sale ganando con el decreto?
Respuesta corta: la temporada y la larga estancia siguen siendo los modelos con más recorrido en Madrid, y dentro de ellos el alquiler premium es el que mejor encaja con la nueva normativa. Las habitaciones y el turístico, en cambio, exigen más requisitos y más gestión.
El alquiler por habitaciones y el turístico, con más requisitos
Las habitaciones sin causa temporal pasan a ser vivienda habitual, con un tope de renta conjunta. El turístico suma IVA en las estancias cortas y posibles recargos del IBI. Siguen siendo posibles, pero requieren más trámites y dejan menos margen. En el caso del turístico, además, en la capital ya era casi imposible obtener nuevas licencias y es uno de los motivos por los que en Mi Piso en Madrid no lo gestionamos.
La temporada y la larga estancia, los modelos con más recorrido
Las nuevas reglas piden más orden: la temporada exige una causa acreditada y documentación, y la larga estancia incorpora la prórroga y el límite de renta. Bien gestionados, siguen siendo los modelos que mejor combinan estabilidad y rentabilidad para un propietario en Madrid.
El alquiler premium, el que mejor protege tu patrimonio
Aquí está, para nosotros, la clave de los próximos años. Por alquiler premium entendemos el de pisos de alto valor, bien situados y cuidados, dirigidos a inquilinos con ingresos altos y estables. Un piso así en Chamberí, Salamanca o el centro te protege por dos motivos:
- Un perfil de inquilino más estable. La suspensión de desahucios hasta 2030 se aplica a personas vulnerables y entre los criterios que se valoran está que el alquiler y los suministros superen el 30 % de los ingresos. Un inquilino de perfil alto, con ingresos holgados, tiene mucho menos riesgo de acabar en esa situación.
- Más lejos del umbral de gran tenedor. Concentrar el patrimonio en menos pisos de más valor hace mucho más difícil llegar a la consideración de gran tenedor. Y con ella a las limitaciones que conlleva: entre otras, quedarte fuera de las reducciones del IRPF y tener que indicarlo en los anuncios.
Por eso es el segmento en el que estamos centrando nuestra gestión de alquileres, tanto de temporada como de larga estancia.
¿Tiene sentido reestructurar tu patrimonio ahora?
Si tienes varios pisos pequeños, sí merece la pena revisarlo. No todos están igual de expuestos al decreto. Algunos conviene venderlos, otros pueden pasar a un alquiler premium y, en ocasiones, lo más rentable es agrupar el patrimonio en menos viviendas de más valor.
Un piso pequeño con un contrato antiguo, una renta por encima del máximo de referencia (que ahora mismo no podrás actualizar) y un inquilino que puede pedirte la prórroga extraordinaria es un piso que probablemente rinda más con otra estrategia. Otro piso de tamaño parecido, bien situado y reformado, puede tener sentido en un alquiler de temporada premium.
La diferencia no está en el metro cuadrado, sino en el contrato, la ubicación, el estado y el perfil de inquilino al que puede aspirar. Por eso, cuando un propietario nos pide ayuda, lo primero que hacemos es valorar piso a piso cuáles tiene sentido vender y cuáles meter en alquiler premium.
"Consejo extra: si decides vender un piso alquilado, revisa antes la fecha de firma del contrato. Si es posterior al 8 de octubre, tu inquilino tendrá prioridad para comprarlo, y eso cambia los tiempos de la venta."
Ejemplo práctico: de 8 pisos pequeños a 2 pisos premium
Imagina a un propietario con 8 pisos de unos 300.000 € cada uno repartidos por el centro de Madrid, todos alquilados de larga estancia. Decide vender y reinvertir en 2 pisos de unos 1.200.000 € en Chamberí, destinados a alquiler premium.
| Antes: 8 pisos de 300.000 € | Después: 2 pisos de 1.200.000 € | |
|---|---|---|
|
Valor aproximado del patrimonio |
2.400.000 € |
2.400.000 € |
|
Contratos e inquilinos que gestionar |
8 |
2 |
|
Viviendas que te faltan para ser gran tenedor (más de 10) |
3 viviendas |
9 viviendas |
|
Perfil de inquilino al que se dirige |
Variado |
Alto, con ingresos holgados |
|
Exposición a prórrogas extraordinarias |
8 contratos |
2 contratos |
|
Posible recargo del IBI si alguno queda vacío más de 2 años |
Sí puede aplicarse (4 o más inmuebles) |
No (menos de 4 inmuebles) |
Imagina a un propietario con 8 pisos de unos 300.000 € cada uno repartidos por el centro de Madrid, todos alquilados de larga estancia. Decide vender y reinvertir en 2 pisos de unos 1.200.000 € en Chamberí, destinados a alquiler premium.
¿Qué significa esto?
Con el mismo patrimonio, el propietario pasa a gestionar 4 veces menos contratos y se aleja del umbral de gran tenedor. Además, se dirige a un perfil de inquilino con menos riesgo de vulnerabilidad y deja de estar expuesto al recargo del IBI por vivienda vacía.
Eso sí, la operación tiene costes: impuestos de la venta, plusvalías y gastos de compra. Hay que calcularlos antes de decidir, con nuestros asesores o con el tuyo. No es una fórmula para todos, pero sí una pregunta que todo propietario con varios pisos pequeños debería hacerse este año.
Y si, después de hacer números, tu decisión es vender, no te preocupes: también te acompañamos en ese camino.
Para más información:
Si estás pensando en vender uno o varios pisos, Edoardo Corda te cuenta en este vídeo cómo funciona nuestro servicio de venta, desde la valoración hasta la firma en la notaría. Así sabrás qué esperar de cada etapa.
Vende tu piso al mejor precio en 8 semanas.
Con home staging incluido y sin pagar nada hasta que se venda.
¿Hay buenas oportunidades para invertir con el decreto?
Sí. En los momentos de incertidumbre suelen aparecer las mejores oportunidades, y el decreto crea una muy concreta: limita a los grandes fondos la compra de viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado. Eso abre espacio a los inversores pequeños y medianos, sobre todo en el flipping inmobiliario.
Por qué el decreto abre una oportunidad para el inversor mediano
El decreto prohíbe hasta el 31 de diciembre de 2030 que compren por debajo del 70 % del valor de mercado:
- Los grandes tenedores que sean personas jurídicas.
- Las empresas que compran carteras de hipotecas impagadas.
- Las entidades vinculadas a grandes tenedores.
Para los inversores pequeños y medianos, como los que forman nuestro grupo de inversión en flipping, significa menos competencia en las operaciones con descuentos importantes. Los grandes ya no pueden entrar en ellas.
Por qué a día de hoy la mayor oportunidad está en el flipping
El alquiler sigue siendo una gran inversión a largo plazo, ahora con más reglas. El flipping es su complemento de ciclo corto: comprar viviendas que no tienen salida porque son antiguas, están desfasadas o mal distribuidas, reformarlas por completo y venderlas, sin inquilino de por medio. Y es justo en ese tipo de compras con descuento donde los grandes fondos ya no pueden entrar.
No hace falta tener grandes capitales. En nuestro servicio de asesoramiento en flipping, varios inversores medianos se unen en cada operación:
- Inversión mínima: legalmente, desde 100.000 €.
- Inversión media de nuestros inversores: entre 500.000 € y 1 millón.
- Rentabilidad: entre el 8 % y el 10 %.
Si estás pensando en invertir y quieres saber cómo lo hacemos, Edoardo Corda te lo explica en este vídeo: cómo elegimos las operaciones, cómo nos organizamos entre varios inversores y cómo acompañamos cada proyecto. En pocos minutos tendrás una idea clara de cómo funciona.
Invierte en flipping con quienes conocen cada calle de Madrid. Compramos, reformamos y vendemos contigo, junto a otros inversores.
¿Y si un experto revisa tu patrimonio contigo?
Después de leer todo esto, es normal tener la sensación de que cada piso necesita su propia decisión. Cuál subir, cuál mantener, cuál vender, qué contrato renovar y cuándo avisar. Y es así. La buena gestión de un patrimonio en Madrid ya no consiste en firmar un contrato y cobrar cada mes.
- Sabrás qué hacer con cada piso, porque analizamos tu patrimonio vivienda a vivienda y te entregamos un informe con el tipo de alquiler más adecuado, el precio recomendado y los márgenes de negociación.
- Firmarás contratos que cumplen la nueva normativa desde el primer día, porque nos ocupamos de la causa de temporada y su documentación, las actas de entrega con inventario y fotografías, las garantías y la información de los anuncios.
- Tendrás inquilinos con un perfil estable, porque revisamos su solvencia antes de proponértelos y nos centramos en el alquiler premium.
- No se te pasará ningún plazo, porque controlamos las fechas de vencimiento, los avisos y los tiempos de respuesta a las reparaciones.
- Tomarás decisiones de venta o reinversión con datos, porque te asesoramos también en tus futuras inversiones, incluido el flipping.
¿Cómo lo hacemos posible?
- La experiencia de acompañar a cientos de propietarios. Gestionamos el patrimonio de muchas familias en Madrid y las ayudamos a decidir qué hacer con cada uno de sus pisos.
- Una metodología en 3 fases, que se traduce en que nada se improvisa: planificación estratégica, búsqueda de inquilinos y gestión continua.
- Un experto que conoce tu patrimonio. Cada asesor trabaja con un máximo de 3 propietarios, así que la persona que lleva tus pisos sabe en qué punto está cada contrato y es quien te llama cuando hay que tomar una decisión.
- Nos especializamos en temporada y larga estancia. No gestionamos pisos turísticos: en Madrid es casi imposible obtener nuevas licencias, muchas de las antiguas ya no cumplen los requisitos y es un modelo con rotación constante de huéspedes, más desgaste del piso y más conflictos con los vecinos. Preferimos centrarnos en opciones sostenibles, rentables y seguras para nuestros propietarios.
- La confianza de quienes ya nos conocen: más de 300 opiniones en Google y Trustpilot.
- Trabajamos solo para ti. Nuestros honorarios de gestión los paga la persona que contrata el servicio, en este caso, el propietario. Lo hacemos así porque creemos que quien cuida de tu piso debe tener un solo interés: el tuyo. Ahora el decreto lo exige por ley en todos los alquileres, así que para los propietarios que trabajan con nosotros no cambia nada.
Elige más tranquilidad y mejor patrimonio. Revisamos tus propiedades contigo y te decimos cuál mantener, cuál pasar a premium y cuál vender.
El decreto de vivienda Mari Carmen cambia las reglas, pero no la esencia: un piso bien situado, bien gestionado y con el contrato adecuado sigue siendo un gran patrimonio en Madrid. Si conoces a alguien con pisos alquilados que anda estos días con dudas, compártele este artículo: seguro que le ayuda a decidir con más calma.
Alquilar tu piso en Madrid: la guía para el propietario
Beneficio neto, gastos, impuestos, tipo de alquiler, tasa de basuras… Reunimos en un solo lugar todo lo que necesitas saber para alquilar tu piso en Madrid con la máxima rentabilidad, ahora también con el nuevo decreto de vivienda Mari Carmen.
Lo que más nos preguntan los propietarios sobre el decreto de vivienda Mari Carmen
Desde octubre atendemos cada semana decenas de llamadas de propietarios con un piso alquilado o vacío en Madrid. Las dudas se repiten, así que te dejamos las respuestas que les damos a ellos.
¿Qué es el decreto Mari Carmen?
Es el nombre con el que se conoce popularmente al nuevo real decreto de vivienda, que también aparece escrito como decreto MariCarmen. En realidad son dos reales decretos-leyes: el 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el 28/2026, cuya aplicación está prevista el 15 de noviembre si se convalida. Recogen medidas sobre alquiler, compraventa y fiscalidad, y en este artículo te explicamos cómo afectan a tu piso. Si tienes dudas sobre tu caso, lo vemos contigo.
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de alquiler?
La mayor parte ya está en vigor: el RDL 29/2026 rige desde el 8 de octubre de 2026, aunque algunas medidas tienen su propia fecha, como la nueva escala del IRPF (1 de diciembre) o la renta imputada (1 de enero de 2027). La renovación automática y la indemnización del RDL 28/2026 se aplicarían desde el 15 de noviembre, solo si se convalidan el 12 de noviembre. Si quieres saber qué fecha afecta a cada uno de tus contratos, te lo revisamos.
¿Puedo negarme si mi inquilino me pide la prórroga del alquiler de 2 años?
Si tu contrato estaba vigente el 8 de octubre, su prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028 y tu inquilino está al día en los pagos de los últimos 8 meses, puede pedirte hasta 2 años más con las mismas condiciones. Solo podrás negarte en las excepciones que recoge la norma. En nuestra experiencia, lo decisivo es cómo y cuándo respondes, por escrito y en plazo. Si te llega una solicitud, llámanos y la revisamos contigo antes de contestar.
¿Cuánto tiempo se puede prorrogar un contrato de alquiler con el decreto?
La prórroga extraordinaria añade hasta 2 años a la prórroga obligatoria. Si el 12 de noviembre se convalida el RDL 28/2026, tras la duración mínima los contratos se renovarán además por periodos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) cuando no haya aviso en plazo. A partir de ahora, controlar las fechas de vencimiento es tan importante como el propio contrato, y es una de las cosas que hacemos por ti cuando gestionamos tu alquiler.
¿Puedo subir el alquiler este año?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida anual es 0 si tu renta supera el máximo de referencia aplicable. Si no lo supera, el máximo es el menor entre el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) y el 2 %, salvo nuevo pacto dentro del techo del IRAV. En los contratos nuevos, además, subir la renta reduce tu bonificación del IRPF. Antes de decidir conviene hacer la cuenta completa y nosotros la hacemos contigo con datos de lo que se está alquilando en tu zona.
¿Es legal el alquiler de temporada con la nueva ley?
Sí, siempre que exista una causa temporal, recogida en el contrato y acreditada con documentación, y que dure más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses. Sin causa, el contrato puede considerarse de vivienda habitual. Es una de nuestras especialidades: preparamos el contrato con su causa y su documentación para que esté bien documentado desde el primer día.
¿Hay zonas tensionadas en Madrid?
A fecha de esta revisión (octubre 2026), no. Por eso hoy no se aplican en Madrid los límites de renta propios de esas zonas ni los tramos del 90 % y el 95 % del IRPF. Si eso cambia, lo actualizaremos aquí e informaremos a los propietarios con los que trabajamos.
¿El decreto afecta a los contratos que ya tengo firmados?
En parte. La prórroga extraordinaria y el límite a la actualización de la renta sí alcanzan a los contratos vigentes. Las reglas de reparaciones, actas, garantías, honorarios, temporada y prioridad de compra se aplican a los firmados desde el 8 de octubre. Si no tienes claro qué régimen tiene cada uno de tus contratos, te los revisamos uno a uno.
¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida el decreto?
Un decreto ley de vivienda que no se convalida deja de estar en vigor. Si cayera el RDL 28/2026, no habría renovación automática ni indemnización. Si cayera el RDL 29/2026, decaerían también la prórroga, el límite de renta y el resto de medidas. Mientras tanto, lo prudente es tener preparados los dos escenarios, y es lo que estamos haciendo estas semanas con nuestros propietarios.
¿Qué pasa con el decreto de vivienda tras las elecciones generales del 29 de noviembre?
Lo que se convalide el 12 de noviembre seguirá en vigor. Un nuevo Gobierno podría modificarlo más adelante, pero eso requiere tiempo y una nueva norma. Por eso aconsejamos decidir con las reglas que hay a día de hoy, no a la espera de las elecciones. Iremos actualizando este artículo con cada novedad.
¿Cuándo pasa un propietario a ser gran tenedor?
Según la Ley de Vivienda, cuando tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. Ser gran tenedor te deja fuera de las reducciones del IRPF del decreto y te obliga a indicarlo en los anuncios. Si estás cerca de ese umbral, merece la pena valorar si concentrar tu patrimonio en menos pisos de más valor, y te ayudamos a hacer esa cuenta.
¿Cómo queda la nueva ley de alquiler de habitaciones en 2026?
Si no hay causa temporal, el alquiler de habitaciones se considera de vivienda habitual, y la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. En Madrid, al no haber zonas tensionadas, la ley no concreta una fórmula cuando falta un contrato de la vivienda completa como referencia. Si alquilas por habitaciones, te ayudamos a valorar si te compensa más pasar a temporada o a larga estancia.
¿Me conviene vender ahora mi piso alquilado?
Depende del piso, del contrato y de tus objetivos. Un piso pequeño con una renta que no podrás actualizar y un inquilino que puede pedir la prórroga a veces rinde más vendido y reinvertido. Uno bien situado puede rendir más en alquiler premium. Lo valoramos contigo piso a piso y te decimos qué opción te deja más rentabilidad.
¿Es buen momento para invertir en vivienda en Madrid?
Para el inversor pequeño y mediano puede serlo. Con el decreto, los grandes fondos ya no pueden comprar por debajo del 70 % del valor de mercado, y eso deja más espacio en las operaciones con descuento. Donde más lo estamos notando es en el flipping (comprar, reformar y vender propiedades). Si te lo estás planteando, te contamos qué oportunidades tenemos ahora mismo.
