Si prefieres escuchar el audio-articulo haz click en el siguiente botón:
Si tu piso todavía tiene hipoteca y estás pensando en venderlo, estás en la situación más habitual cuando alguien decide vender un piso en Madrid. En Mi Piso en Madrid, 7 de cada 10 pisos que vendemos tienen una hipoteca pendiente el día que su propietario nos llama. En todos ellos el proceso es el mismo: no tienes que pagar la hipoteca antes de vender. Se cancela el mismo día de la firma, con el dinero del comprador y tú recibes el resto en ese momento.
Lo que pocos propietarios saben es que una hipoteca se cancela dos veces. Primero en el banco, cuando se salda la deuda. Después en el Registro de la Propiedad, cuando desaparece del historial del piso. Aquí te contamos cómo vender un piso con hipoteca paso a paso, tal y como lo hacemos cada mes: qué pedir al banco, qué poner en las arras, qué pasa en la notaría y cuánto cuesta cada cancelación.
Y si tu caso es distinto (el comprador quiere quedarse con tu hipoteca, debes más de lo que vale el piso o quieres vender una casa con hipoteca para comprar otra), al final verás qué cambia y cómo se resuelve
¿Se puede vender un piso con hipoteca? Sí, funciona así
Puedes vender tu piso aunque te queden años de hipoteca y no necesitas cancelarla antes. El día de la firma ante notario, el comprador paga directamente a tu banco lo que debes. El banco da la deuda por saldada y tú recibes el resto del precio. Vender un piso hipotecado es legal y muy habitual.
¿Por qué se hace todo en el mismo acto? La deuda es tuya, pero la garantía está sobre el piso. El comprador quiere recibirlo libre de cargas, y el notario lo comprueba con la nota simple del Registro. Así que la cancelación forma parte de la compraventa: se paga, se cancela y se escritura.
"Nuestra experiencia: En los últimos 12 meses hemos vendido decenas de pisos con hipoteca pendiente en Chamberí, Salamanca y el centro de Madrid. Y en todos, la deuda se canceló el mismo día de la firma, sin que el propietario tuviera que adelantar dinero."
¿Cuánto recibirías tú el día de la firma?
Te lo calculamos con datos actuales del mercado madrileño, con tu deuda pendiente y el precio de tu piso.
Paso 1. Antes de poner tu piso a la venta, calcula cuánto debes (tu deuda real)
La cifra que ves en la app del banco es el capital pendiente, pero no es lo que pagarás el día de la firma. Ese día se salda el capital pendiente, más los intereses acumulados desde tu última cuota y, si tu contrato la incluye, la comisión por amortización anticipada. Todo eso aparece en el certificado de deuda pendiente, que emite tu banco.
Nuestro consejo es pedirlo en dos momentos. Al principio, una cifra orientativa para fijar precio con los números claros. Y una semana antes de la firma, el certificado oficial con la deuda calculada a esa fecha exacta. Así el comprador sabe exactamente qué cantidad tiene que transferir a tu banco.
¿Cuánto puede cobrarte el banco por cancelar antes de tiempo?
La comisión por cancelación anticipada de la hipoteca (o por amortización anticipada, que es lo mismo) depende de cuándo la firmaste y de si es fija o variable. Para las firmadas desde el 16 de junio de 2019, la ley establece una comisión máxima:
- Hipoteca variable: 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros (según lo pactado). Después, 0 %
- Hipoteca fija: 2 % los 10 primeros años. Después, 1,5 %
Además, el banco solo puede cobrarla si la cancelación le supone una pérdida financiera y nunca por encima de esa pérdida. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, manda lo que diga tu escritura. Pídele al banco que te lo detalle por escrito.
Antes de firmar las arras, haz esta cuenta:
Precio de venta − deuda total (capital + intereses + comisión) − gastos de la venta
Si el resultado es el que esperas, adelante.
"Consejo extra: Si tienes un seguro de vida o de hogar vinculado a la hipoteca, pregunta por él antes de firmar. Al cancelar el préstamo anticipadamente tienes derecho a recuperar la parte de la prima que no has consumido, pero no siempre se devuelve de forma automática."
Para ampliar información, te recomendamos leer estos artículos:
Paso 2. Firma el contrato de arras con la hipoteca sobre la mesa
Las arras son el primer compromiso firme entre tú y el comprador, y ahí la hipoteca tiene que quedar clara. Deben recoger:
- Que el piso tiene una hipoteca a favor de tu banco.
- Que se cancelará en la escritura con parte del precio.
- Que el comprador pagará directamente al banco la cantidad que indique el certificado.
Dejarlo por escrito desde el principio protege a ambas partes. El comprador sabe que recibirá el piso libre de cargas y tú evitas malentendidos en la notaría.
"Lo que más vemos en Madrid: Si una venta con hipoteca se retrasa, el motivo casi nunca es tu préstamo, sino el del comprador. Su banco tiene que tasar el piso y aprobar su hipoteca y eso lleva su tiempo. Por eso, cuando el comprador necesita hipoteca, dejamos entre 60 y 90 días entre las arras y la escritura. Con compradores más prudentes, hasta 120."
Paso 3. El día de la firma: la primera cancelación, la del banco
En la notaría os sentáis tú, el comprador, el notario y un apoderado de tu banco. Si el comprador también financia su compra, suele venir además un representante de su banco. Cada uno sabe de antemano qué va a firmar, porque todo se ha preparado antes.
El comprador hace 3 pagos:
- A tu banco, la deuda exacta del certificado, por transferencia inmediata (OMF, vía Banco de España) o cheque bancario.
- Una retención para la cancelación registral, que se entrega a la gestoría que la tramitará (lo vemos en el paso 4).
- A ti, el resto del precio.
Con el primer pago, tu deuda queda a cero: es la cancelación económica. El apoderado del banco lo acredita con el certificado de deuda cero y firma también la escritura de cancelación de la hipoteca. Tú sales de la notaría sin deuda y con tu dinero cobrado el mismo día.
"Tras la firma ya no le debes nada al banco, pero la hipoteca sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad. Para que desaparezca falta la segunda cancelación."
Ahora que ya sabes cómo se reparte el dinero en la notaría, te falta ver el proceso de venta completo. Edoardo Corda, fundador de Mi Piso en Madrid, te explica en unos minutos cómo vender tu piso en 7 pasos. Son los mismos que seguimos cuando el piso tiene hipoteca: la cancelación se integra en la firma y el resto del camino no cambia. ¡Dale al play!
¿Quieres vender tu piso sin tener que pelearte con el banco?
Cada mes vendemos pisos con hipoteca en Madrid, y la cancelación la preparamos como un paso más de la venta.
Paso 4. Después de la firma: la segunda cancelación, la del Registro
¿Por qué es necesario cancelar la hipoteca en el Registro si ya has pagado hasta el último euro? Porque el Registro de la Propiedad no lo sabe hasta que alguien se lo comunica. La cancelación registral de la hipoteca es ese trámite: sirve para que la hipoteca desaparezca del historial del piso y el comprador lo tenga, también sobre el papel, libre de cargas.
Así se completa:
- Escritura de cancelación, firmada por el apoderado de tu banco, normalmente en la misma notaría y el mismo día de la venta.
- Modelo 600, del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se presenta, pero en Madrid la cancelación está exenta: no pagas nada por é
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, que borra la carga.
- Liquidación: la gestoría paga notaría y Registro con la retención y te devuelve lo que sobre.
¿Quién paga? El vendedor, porque la hipoteca era suya. El coste lo forman los aranceles de notaría y Registro, que se calculan sobre el capital con el que se firmó la hipoteca, más los honorarios de la gestoría. En Madrid, ese coste está entre 1.500 y 2.500 €, según el importe del préstamo y es lo que se retiene en la firma. Cada vez más, esa provisión se ajusta casi al céntimo: en nuestras ventas, la gestoría devuelve 0 € o unas pocas decenas de euros y lo hace unos 6 meses después, cuando cierra el trámite.
"Nuestro mejor consejo: Tienes derecho a elegir notaría para la cancelación y el banco no puede cobrarte por acudir a firmarla. Cuando el trámite termine, pide una nota simple del piso: es la forma de comprobar que la hipoteca ya no aparece."
Vender un piso con hipoteca en Trafalgar (Chamberí), cifra a cifra
Ya conoces los 4 pasos. Ahora vamos a ponerles cifras con un piso que hemos vendido hace poco: 78 m² en el barrio de Trafalgar, en Chamberí, con 320.000 € de hipoteca pendiente. Por protección de datos, las cifras son aproximadas, pero el proceso fue exactamente este. Sus propietarios daban por hecho que tendrían que cancelar la hipoteca para vender el piso y hacerlo con unos ahorros que no querían tocar. No hizo falta. Así se repartió el dinero:
- Precio de venta: 900.000 €
- Arras (señal, al firmar el contrato de arras): 90.000 €
- Pendiente de pago en la notaría: 810.000 €
- Pago a su banco (capital pendiente): 320.000 €
- Pago a su banco (intereses desde la última cuota): 450 €
- Pago a su banco (comisión por amortización anticipada): 0 €
- Retención para la cancelación registral: 2.000 €
- Recibieron el día de la firma: 487.550 €
- Devolución de la gestoría, 6 meses después: 111 €
Su hipoteca era variable y tenía más de 5 años, así que el banco no podía cobrarles comisión. Si hubiera sido fija y firmada hace menos de 10 años, la comisión podría haber llegado como máximo a 6.400 € (el 2 % de lo pendiente) y solo si el banco acreditaba una pérdida financiera.
¿Qué significa esto? Que la hipoteca solo restó lo que ya debían, más 1.889 € de cancelación registral. No adelantaron ni un euro: cobraron 90.000 € al firmar las arras y 487.550 € el día de la escritura. Seis meses después, con el piso ya libre de cargas también en el Registro, la gestoría les devolvió 111 €. Los honorarios de la agencia y los impuestos de la venta se calculan aparte, como en cualquier venta sin hipoteca.
"En una venta con hipoteca cobras en dos momentos. Primero, las arras, al firmar ese contrato (normalmente, un 10 % del precio). Después, el resto en la notaría, ya descontada la deuda con tu banco y la retención para el Registro. La hipoteca nunca sale de tu bolsillo: se paga con el dinero del comprador."
Con los 4 pasos y un caso con cifras ya sabes cómo vender un piso que tiene hipoteca y que todavía estás pagando. Pero hay otra situación que nos encontramos varias veces al año, sobre todo en propietarios que llevan muchos años en su casa: una hipoteca que terminaron de pagar hace tiempo y que, sin saberlo, sigue inscrita en el Registro. Si es tu caso, conviene resolverlo antes de poner el piso a la venta.
¿Pagaste tu hipoteca hace años? Puede que siga en el Registro
Es una situación más común de lo que parece entre propietarios que llevan décadas en su piso de Chamberí o Salamanca. Terminaron de pagar la hipoteca hace 10 o 15 años, el banco dejó de cobrar las cuotas y nadie se acordó de cancelar la hipoteca en el Registro. Todo sigue en orden hasta que deciden vender: la nota simple muestra una hipoteca que, en la práctica, ya no existe.
Pero no te preocupes porque tiene solución. Existen 2 caminos posibles:
- Cancelación ordinaria. Se pide al banco el certificado de deuda cero, se firma la escritura de cancelación y se inscribe en el Registro. Es el camino habitual. Si tu banco original ya no existe (Caja Madrid, Banco Popular…), hay que localizar a la entidad que lo absorbió y pedírselo a ella.
- Cancelación por caducidad. Mucha gente cree que puede cancelar la hipoteca en el Registro a los 20 años de pagarla y aquí está el matiz que casi nadie explica. Puedes pedir la cancelación directamente al Registro, sin notario ni banco, pero solo cuando han pasado 21 años (los 20 de prescripción + 1) desde el vencimiento final que marcaba tu escritura, no desde el día en que terminaste de pagar. Un ejemplo: una hipoteca firmada en 1996 a 15 años vencía en 2011, así que no podrá cancelarse por caducidad hasta 2032, aunque la liquidaras mucho antes. Por eso, en la mayoría de ventas, el camino es el primero.
"Lo que vemos en Madrid: No es lo más habitual (como mucho, 1 de cada 10 pisos que vendemos), pero cada año nos encontramos varios casos. Suelen ser propietarios que compraron hace muchos años, terminaron de pagar y no sabían que faltaba cancelarla en el Registro, o se les pasó. Por eso lo comprobamos el primer día con la nota simple, antes de promocionar el piso."
¿Y si mi caso es distinto? Cómo vender un piso con hipoteca en 5 situaciones
En casi todas las ventas la hipoteca se cancela como acabas de ver. Pero hay 5 situaciones en las que cambia algo: quién paga qué, en qué orden o qué documento hace falta. Si te reconoces en alguna, esto es lo que cambia y cómo se resuelve.
Vender cuando el comprador quiere quedarse con tu hipoteca
Se llama subrogación: el comprador asume tu préstamo con sus condiciones y en ese caso no se cancela nada. El banco tiene que aceptarlo y estudiará la solvencia del comprador como si le diera una hipoteca nueva. Si lo acordáis, asegúrate de que el banco te libera expresamente como deudor en la escritura. En la práctica es rarísimo: nosotros llevamos años sin ver una subrogación.
Vender cuando debes más de lo que vale el piso
También se puede vender. En la firma tendrás que aportar la diferencia para que la deuda quede a 0, o negociar antes una solución con tu banco (que no está obligado a aceptarla). La clave es saberlo antes de firmar arras, con la cuenta del paso 1.
Vender casa con hipoteca para comprar otra
Es lo más frecuente y lo más delicado es el calendario. Lo ideal es encadenar las dos firmas: vender por la mañana y comprar por la tarde, por ejemplo. Si necesitas comprar antes de vender, algunos bancos ofrecen hipoteca puente, un producto que conviene consultar con la entidad o con un bróker hipotecario. Y si el piso que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra, puede tener efectos en tu declaración de la renta: consúltalo con tu asesor fiscal antes de firmar.
Vender un piso heredado que aún tiene hipoteca
Los herederos reciben el piso con su hipoteca. Primero hay que aceptar la herencia. Después, la venta y la cancelación funcionan exactamente igual que en este artículo.
Lo explicamos en detalle aquí:
Heredar no siempre es fácil: cómo vender un piso heredado en Madrid
Vender con hipoteca desde fuera de España
No necesitas venir a Madrid. Basta con firmar un poder notarial en el consulado español de tu país o ante un notario local (con apostilla de La Haya). Puedes dárselo a una persona de confianza o a nuestro equipo, y con él firmamos las arras y la escritura en tu nombre y gestionamos la cancelación de tu hipoteca como si estuvieras aquí.
Hay una diferencia: como no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio para Hacienda. En la notaría hará un pago más (a tu banco, a Hacienda, a la gestoría y a ti), así que conviene incluirlo en la cuenta del paso 1.
Si quieres saber más, tenemos un artículo dedicado a ello:
Cómo vender un piso en Madrid desde el extranjero (si vives fuera de España)
¿Y si alguien coordina todo esto por ti?
Visto así, son 4 pasos claros. Pero en la práctica son llamadas al banco, certificados con fecha, correos con la notaría y una gestoría a la que seguir la pista, mientras tú sigues con tu vida y quizá buscas tu próxima casa. Cuando vendes con nosotros, tu única tarea es decidir. Esto es lo que ganas:
- Sabes desde el primer día cuánto vas a cobrar. Revisamos contigo la deuda y la comisión antes de fijar el precio, para que no haya dudas en la notarí
- No tienes que perseguir al banco. Pedimos contigo el certificado de deuda con la fecha exacta de la firma y hacemos el seguimiento.
- Firmas unas arras que te protegen. Las redactamos reflejando la hipoteca y cómo se cancelará, para que el comprador firme tranquilo y tú tambié
- Llegas a la notaría sabiendo qué va a pasar. Coordinamos la fecha y el reparto de pagos con tu banco, el del comprador y el notario.
- El piso queda limpio también en el Registro. Dejamos encargada la cancelación registral y comprobamos con una nota simple que la hipoteca ha desaparecido.
¿Cómo lo hacemos posible?
- Cada asesor lleva un máximo de 3 propietarios a la vez. Tu agente conoce tu caso de memoria y tiene tiempo real para él, no un hueco entre 20 más.
- El home staging va incluido. Tu piso se presenta en su mejor versión y se vende antes y mejor, que es lo que más margen te deja después de cancelar la hipoteca.
- Solo cobramos si vendemos. Nuestro objetivo es exactamente el tuyo: vender bien, rápido y sin tropiezos en la notarí
Vende tu piso con hipoteca en unas 8 semanas y al mejor precio.
Más de 300 opiniones de propietarios en Google y Trustpilot nos avalan.
Vender un piso con hipoteca no es más difícil que vender uno sin ella: solo tiene dos pasos más y los dos tienen un orden claro. Si conoces a alguien que lo está pensando y cree que primero tiene que terminar de pagar, compártele este artículo. Le ahorrará dudas y, probablemente, meses de espera.
"¿Quieres ver todo el proceso de venta, de principio a fin? En esta página encontrarás la guía para vender un piso en Madrid: valoración, gastos e impuestos, preparación del piso, honorarios y todos los casos especiales, en el orden en que los vas a necesitar."
Preguntas frecuentes sobre vender un piso con hipoteca en Madrid
Cada año vendemos decenas de pisos con hipoteca en Madrid. Estas son las preguntas que más nos hacen los propietarios en la primera llamada.
¿Qué pasa con la hipoteca si vendo mi piso?
Se cancela el día de la firma con parte del dinero del comprador: tu banco cobra lo que le debes en la misma notaría y tú recibes el resto. La entidad no puede impedir que vendas; como mucho, puede cobrarte la comisión que marque tu contrato, dentro de los límites legales. Después solo queda borrarla del Registro, un trámite que hace la gestoría.
¿Se puede vender un piso sin cancelar la hipoteca?
Solo si el comprador se subroga, es decir, si asume tu préstamo y el banco lo aprueba tras estudiar su solvencia. Es tan poco habitual que llevamos años sin ver ninguna en nuestras ventas: los compradores prefieren negociar una hipoteca nueva a su medida. Si se hace, exige que la escritura te libere expresamente como deudor.
¿Qué gastos se pagan al vender un piso con hipoteca?
Los de cualquier venta (plusvalía municipal, honorarios de la agencia, certificado energético y, si ganas dinero con la venta, IRPF) y dos más por la hipoteca: la posible comisión de cancelación anticipada de la hipoteca y la cancelación registral. Esta última cuesta entre 1.500 y 2.500 €, que se retienen en la firma. Si sobra algo, suelen ser pocas decenas de euros. Tienes cada gasto con cifras en este artículo: Gastos e impuestos al vender un piso en Madrid.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
Si conservas el piso, no hay ningún plazo que te obligue, aunque conviene hacerlo cuando terminas de pagar. Si lo vendes, en la práctica sí: el comprador y su banco exigen recibirlo libre de cargas. Por eso, en una venta, la cancelación registral se deja encargada el mismo día de la firma.
¿Me conviene cancelar la hipoteca antes de vender?
Normalmente no. Tendrías que adelantar la deuda con tus ahorros, pagarías igual la comisión y la cancelación registral, y el resultado final sería el mismo. Solo tiene sentido si ya pensabas amortizarla, o si la venta va a tardar y quieres dejar de pagar intereses.
¿Cuánto tarda la cancelación registral?
En nuestras operaciones, unos 6 meses desde la firma hasta que la gestoría cierra el trámite y te devuelve el sobrante, si lo hay. Tú no tienes que hacer nada más: el comprador ya es propietario desde la firma y el trámite corre a cargo de la gestoría.
¿Tener hipoteca espanta a los compradores o baja el precio?
No. Para un comprador es lo más normal: sabe que la deuda se cancela en la notaría y que recibirá el piso libre de cargas. 7 de cada 10 pisos que vendemos tienen hipoteca y no es un freno para el comprador. Lo que sí le da tranquilidad es que las arras lo expliquen desde el primer día.
¿Se puede vender piso con hipoteca si voy con retraso en las cuotas?
Sí. El certificado de deuda incluirá las cuotas pendientes y los intereses de demora, y todo se cancela en la misma firma. Conviene moverse pronto: mientras vendes tú, eres tú quien decide el precio y los plazos.
¿Puedo trasladar mi hipoteca al piso nuevo?
"Quiero vender mi casa con hipoteca para comprar otra" es una de las peticiones que más nos hacen. En España las hipotecas no pasan de un piso a otro de forma automática. Algunos bancos aceptan cambiar la garantía mediante una novación, pero exige tasar el piso nuevo, negociar las condiciones y pagar notaría y Registro. Lo habitual es cancelar la hipoteca en la venta y firmar una nueva para la compra, a menudo el mismo día.
¿Se puede vender rápido un piso heredado con hipoteca pendiente?
Sí. Primero hay que aceptar la herencia y, mientras tanto, seguir pagando las cuotas. Revisa si el fallecido tenía un seguro de vida vinculado a la hipoteca, porque puede cubrir parte o toda la deuda. Después, la venta y la cancelación son las de siempre: Cómo vender un piso heredado en Madrid.
¿Qué documentos necesito para vender un piso con hipoteca?
Los mismos que para cualquier venta (escritura, nota simple, último recibo del IBI, certificado de la comunidad de propietarios y certificado energético) y uno más: el certificado de deuda pendiente de tu banco, calculado a la fecha de la firma.
¿Quién paga la cancelación registral, el vendedor o el comprador?
Por norma, el vendedor, porque la hipoteca era suya. Aun así, se puede negociar: puede pactarse en las arras que la asuma el comprador, normalmente a cambio de ajustar el precio. Lo importante es dejarlo por escrito.
