Gastos al vender un piso en Madrid [Guía completa 2024]

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¡Enhorabuena! Has decidido dar el paso de vender tu piso en Madrid. Ya sea por un cambio de vivienda, mudanza a otra ciudad o para obtener liquidez, es esencial estar preparado para el proceso de venta. Conocer todos los gastos al vender un piso es una parte clave para una venta exitosa y sin sorpresas.

"Vender un piso en Madrid implica más que encontrar un comprador; también conlleva una serie de trámites y gastos."

¿Qué gastos deberás cubrir al vender tu piso? Principalmente, hay 7 que debes considerar:

Para ayudarte, hemos elaborado una guía completa de los gastos al vender un piso en Madrid. Conocer estos costes de antemano te permitirá tomar decisiones informadas y evitar sorpresas.

¿Te gustaría hablar con un experto?

1. Certificado energético

El certificado energético, obligatorio en España, informa sobre la eficiencia energética del inmueble. Lo emite un arquitecto, su coste medio es de 1,5€/m² y se obtiene en 3 - 4 días.

"Una agencia inmobiliaria respetable no te hará pagar el certificado energético, lo incluye dentro de sus honorarios. En Mi Piso en Madrid, regalamos el certificado energético a nuestros clientes."

2. Nota simple

El informe del Registro de la Propiedad verifica si el inmueble está libre de cargas. Se puede solicitar tanto en persona (3,64 €) como online (9,2 €). Es crucial obtenerlo antes de la venta para proporcionar al comprador la información necesaria sobre la propiedad (titularidad y cargas del inmueble).

"Una agencia inmobiliaria profesional siempre te facilitará una nota simple del Registro de la Propiedad."

3. Comunidad de vecinos

El gasto aquí es el certificado que confirma que estás al corriente con la comunidad de propietarios. Este documento, emitido por el administrador, asegura que no hay cuotas ordinarias, extraordinarias y de cualquier consumo de agua y calefacción (si aplica). Debes solicitarlo en el mismo mes en que se escriture la venta.

"Si quieres saber más sobre las derramas pendientes en un piso, tenemos un artículo especializado. Puedes leerlo aquí."

Disclaimer. Últimamente, los administradores de fincas están cobrando por este certificado. El coste oscila entre 30 y 100 € + IVA

4. Gastos de cancelación de la hipoteca

Si tienes una hipoteca, debes cancelarla antes de vender el piso. Esto incluye 2 partes:

El capital pendiente de amortizar a la fecha de la firma de compraventa. Tendrás que solicitar, generalmente con una semana de antelación, un certificado de deuda hipotecaria, para que el día de la firma, la otra parte (el comprador) sepa exactamente lo que tiene que retener y entregar al banco con una transferencia OMF (vía Banco de España) para cancelar la deuda vigente sobre la vivienda. Esto se realiza simultáneamente con la compraventa.

"En el certificado de deuda constan los intereses, años y capital pendiente de ser amortizado a la fecha de la firma de compraventa. También se pueden incluir eventuales cancelaciones (no todo el mundo las tiene) o cancelación anticipada."

Gastos por cancelación en el Registro de la Propiedad. Aunque hayamos cancelado económicamente la hipoteca instantáneamente a la firma de compraventa, esta aún aparecerá a nuestro nombre en el registro. Para que se levante, es necesario aportar el certificado de deuda cero a un notario y que acuda a la firma un apoderado de la entidad bancaria con la que teníamos el préstamo, para firmar la cancelación registral de la hipoteca. Seguidamente, se debe llevar al registro para levantar la carga. Esto da lugar a pagar aranceles notariales, aranceles del Registro de la Propiedad y una gestoría.

Por esta razón, el día de la compraventa se lleva a cabo una provisión de fondos para los gastos de cancelación registral de la hipoteca. Es decir, si vendemos con préstamo hipotecario, el comprador tiene 3 pagos: uno a nosotros por el beneficio, otro por la cantidad pendiente de amortizar el préstamo hipotecario, y otro, una pequeña retención para la cancelación registral. Esta retención se dará a la gestoría encargada de levantar la hipoteca.

¡Importante!

La retención varía en función del capital de la hipoteca, generalmente puede ser alrededor de unos 1.500 - 2.500 €. Como no es un importe exacto, una vez que se levante la carga en el registro y se haga la escritura, la gestoría nos devolverá el importe sobrante.

5. Honorarios inmobiliarios

Si contratas una agencia inmobiliaria que te asesore en la preparación del inmueble, en la promoción, a nivel legal, a nivel fiscal… es decir, un servicio integral, pagarás entre un 5% y 6% del precio de venta del inmueble. Estos honorarios son deducibles en el IRPF.

"Guarda la factura para tu declaración de la renta. ¿Cuándo se devenga este gasto? Algunas inmobiliarias cobran en arras y otras el día de la compraventa, por lo que generalmente será una vez que la venta esté asegurada."

¿Necesitas asesoramiento personalizado para la venta de tu piso en Madrid?

6. IRPF (Impuesto Renta Personas Físicas)

Debes declarar la ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente a la venta. Es decir, si vendes tu piso en 2024, tendrás que declararlo en la declaración de la renta de 2025.

Fórmula para calcular la ganancia patrimonial:

¡Importante! Si alquilaste tu propiedad antes de venderla, el cálculo de la ganancia patrimonial se modifica. Deberás restar las amortizaciones anuales del valor de adquisición.

Este tema puede resultar complejo, si necesitas ayuda profesional, no dudes en contactarnos.

Una vez calculada la ganancia patrimonial utilizando la fórmula, si has obtenido beneficio, debes aplicar los tramos de IRPF correspondientes a esa ganancia.

Los tramos de IRPF pueden variar, por lo que es aconsejable revisarlos periódicamente.

"Reúne toda la documentación de la compra del piso para la declaración: escritura, facturas de notaría, registradores e impuestos pagados en la compra."

7. Plusvalía municipal

Este impuesto local se paga en el ayuntamiento dentro de los 30 días posteriores a la venta. Se calcula sobre el aumento del valor del inmueble y se puede determinar de 2 maneras:

Sobre el incremento del valor catastral del suelo. Se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por un coeficiente establecido.

Método de estimación directa basado en el precio de venta. Se determina mediante la comparativa del valor del terreno declarado o comprobado en la adquisición y en la transmisión.

"Los ayuntamientos no se han querido quedar fuera de la recaudación. Sin embargo, tienes la opción de elegir el método de cálculo que te resulte más favorable. Una inmobiliaria profesional, como la nuestra, te asesorará en la selección del método más beneficioso para reducir el impacto fiscal."

8. IBI (Impuesto Bienes Inmuebles)

Es un impuesto municipal que grava la posesión de bienes inmuebles. El propietario debe aportar los justificantes de pago de los últimos 5 años y asegurarse de que el IBI del año en curso está pagado.

Cuando se vende, aunque la ley dice que lo paga quien es propietario a 1 de enero, la realidad es que la sentencia del Tribunal Supremo establece que se paga prorrata temporis, es decir, en función del tiempo que cada una de las partes haya sido propietario.

El recibo llegará a nombre del vendedor, por lo que tendrás que liquidar el 100%, después, solicitar al comprador la parte proporcional en función de los días que él ha sido propietario en ese año.

Consejo extra: muchos propietarios lo que suelen hacer es, el día de la venta, retener al comprador, por estimación en base al IBI del año anterior, la parte proporcional para evitar comunicaciones posteriores a la venta.

¿Estás pensando en vender tu piso en Madrid? Infórmate bien y evita problemas.

Cada situación es única: en Mi Piso en Madrid estudiamos cada caso al detalle

Este artículo es una pincelada genérica sobre los gastos al vender un piso en Madrid, pero luego pueden haber casos muy atípicos. Por ejemplo, que haya cargas en el piso que has adquirido porque el anterior propietario no ha hecho frente a obligaciones como comunidad de propietarios, pagos con la Seguridad Social, etc. Todo esto genera una carga y unos gastos extra en la venta.

Esto es un ejemplo de que cada caso es especial y es muy importante estudiarlo bien y con detalle. Por esta razón, aunque esta guía te ayudará a tener una idea general, recomendamos contactar con tu asesor fiscal o, si lo prefieres, con nuestra agencia inmobiliaria para orientarte antes de la venta del piso en Madrid.

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Este artículo ha sido llevado a cabo por nuestro servicio de asesoramiento inmobiliario en el que nuestro equipo trabaja día a día para poder ofrecerle esta valiosa información totalmente gratis.

2 comentarios en “Gastos al vender un piso en Madrid [Guía completa 2024]”

Qualyx Inmobiliaria
8 octubre 2024 a las 08:35

Muy buen artículo. Muy claro y útil para todo aquel que quiera vender su casa.

Responder
1. Edoardo Corda
  8 octubre 2024 a las 08:38
  
  Estimados compañeros,
  
  Muchas gracias por vuestro comentario.
  
  Esperamos que nos sigais leyendo.
  
  Un saludo cordial,
  
  Edaordo
  
  Responder