¿Qué gastos conlleva la venta de un piso en Madrid?

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Gastos al vender un piso en Madrid: impuestos, certificado energético, cancelación de deudas e hipoteca

Vas a vender y no sabes qué gastos tendrás al vender tu piso en Madrid. Bien, algo que debe quedarte claro desde un principio es que, por ley, al vendedor le toca sanar todo tipo de deuda vigente sobre su propiedad antes de venderla (pagos de la comunidad, hipotecas sobre la casa, deudas tributarias o cualquier otro cargo que grave sobre el inmueble). Dicho esto, ahora vamos a meternos de lleno en los gastos que conlleva la venta de un piso en Madrid y recuerda que si tienes cualquier duda tras haber leído el artículo puedes solicitarnos una consulta sin compromiso.

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Somos conscientes de que comprender qué gastos se asumen al vender un piso en Madrid es un tema complicado e importante. Por este motivo expondremos todo de la manera más clara posible. Con la finalidad de facilitar la comprensión hemos subdividido los gastos al vender un piso en Madrid en dos categorías de gastos: impuestos y otros.

¿Qué gastos conlleva la venta de un piso en Madrid?

Impuestos que hay que pagar cuando se vende en Madrid: plusvalía municipal e IRPF

1.

Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Durante los años en los que has poseído tu inmueble es probable que el mismo ha-ya generado valor. Es decir, para el ayuntamiento tu vivienda debería costar más ahora que cuando la compraste (ha generado una plusvalía). Y tú podrías objetar: ‘ya, ¡pero es que con la crisis mi piso ha perdido valor y ahora cuesta menos que cuando lo compré!”. Desgraciadamente, el municipio en el que vives no se hace cargo de este problema y tienes un plazo de 30 días naturales, desde la fecha de la escritura, para liquidarlo en el ayuntamiento.

La definición formal

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda y con un periodo máximo de 20 años.

¿Cómo se calcula?

Hay que considerar el valor catastral del suelo de la vivienda, un coeficiente según la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre el inmueble y el número de años que has poseído el inmueble. Existe un límite máximo de 20 años y un límite mínimo de 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (los 20 años) y en caso de estar por debajo del año se tomará como referencia el mínimo (el año).

¿Qué gastos conlleva la venta de un piso en Madrid?

2.

Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)

Este famoso impuesto no grava sólo la renta obtenida por tu trabajo durante el último año natural (base liquidable a la renta general) si no que, entre otras cosas, grava también la ganancia patrimonial que hayas podido obtener tras la venta de un inmueble (base liquidable a la renta de ahorro). Dicha ganancia se determina mediante la diferencia entre el valor por el que has vendido tu propiedad y el valor por el que has comprado la misma. A ese beneficio, y según la cantidad neta que hayas obtenido tras la venta, se le podrá aplicar un 19, 21 o un 23% de gravamen por cada tramo comprendido

Tramos

Hasta los 6.000 € 19 %
Entre 6.000 € y 50.000 € 21 %
Desde los 50.000 € 23 %

Ejemplo

Como puedes ver, para el primer tramo, se aplica un 19% de imposición a 6.000 € de los 60.000 € y se excluyen de las siguientes operaciones (quedan por lo tanto 54.000 € por tasar). Después, en el segundo tramo, se aplica un 21% a 44.000 € (resultado de restar 6.000 a 50.000) de esos 54.000 € que quedaban por tasar y se sustrae lo tasado para la siguiente operación. Finalmente se tasan los 10.000 € restantes, a los que se les aplica un 23% de imposición. Al final, de esos 60.000€, deberás pagar un total de 12.680€ en concepto de IRPF.

¿Qué gastos conlleva la venta de un piso en Madrid?

Preguntas frecuentes sobre los impuestos que conlleva la venta de un piso en Madrid:

¿Cuándo tendrás que pagar esos 12.680 €?

En la declaración de la renta que presentas en 2018 y relativa la renta de 2017, es decir el año después de la realización de la venta.

¿Existen exenciones?

Sí y aquí te presentamos dos. Vivienda habitual: si demuestras que el inmueble que has vendido era tu vivienda habitual y que el inmueble que has comprado será tu vivienda habitual, dispones de 2 años (previos o posteriores a la venta) para exigir una exención parcial. Mayores de 65 años: los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual estarán completamente exentos.

¿Y si he vendido mi propiedad por un precio inferior al precio por el que lo compré?

En este caso estarías ante una situación de pérdida patrimonial (no ha habido plusvalía si no minusvalía). No deberás tributar, pero cuidado, porque Hacienda podría considerar que has vendido por debajo del valor que ellos consideran que tiene esa propiedad y eso les podría hacer sospechar.

AVISO: lo de los impuestos es un tema serio y nosotros te hemos proporcionado informaciones de carácter general. Es absolutamente necesario que consultes con un experto para verificar si tales informaciones se aplican a tu caso, así como para que te detalle otras consideraciones. Mi Piso en Madrid puede ofrecerte asistencia en este sentido mediante nuestros colaboradores expertos, así que llámanos al +34 917 945 825 si deseas conocer con más detalle los aspectos fiscales relacionados con los gastos al vender un piso en Madrid.

"Fernando Menéndez, nuestro experto inmobiliario, te enumera los documentos necesarios para vender un piso en Madrid."

Otros gastos que hay que pagar al vender un piso en Madrid: certificado energético, comunidad de vecinos, IBI, cancelación de hipoteca

  • Otros

    Como mencionamos anteriormente, entre los gastos que conlleva la venta de un piso en Madrid, hay otra serie de gastos con los que hay que correr y que son principalmente de carácter burocrático. Exponemos brevemente los principales, aunque te recordamos que en cada caso puede haber variaciones y te aconsejamos siempre hablar con un experto.

  • Certificado de eficiencia energética (60-90 €)

    Como te explicamos en este artículo (enlace) todos los inmuebles que se pongan en venta o alquiler en Madrid han de tener su certificado energético. Este certificado estudia el consumo energético de un inmueble teniendo en cuenta su aislamiento, su orientación y sus instalaciones de climatización. El responsable de su emisión es el arquitecto y se suele emitir en 3-4 días.

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  • Justificante de pagos de la comunidad de vecinos (0-50€)

    Es un documento, emitido por el administrador de la comunidad, en el que consta que el propietario no tiene deudas o derramas (mantenimientos extraordinarios) con la comunidad. Hay comunidades que cobran por los gastos de gestión, otras no.

  • Recibos del IBI

    El IBI es un impuesto municipal que grava la posesión de bienes inmuebles. El propietario tendrá que aportar los justificantes de pago de los últimos 5 años. Si los has perdido podrás solicitarlos al ayuntamiento, gratis si se solicitan en línea.

  • Gastos por cancelación de la hipoteca

    Si tu propiedad está hipotecada tendrás que correr con dos gastos diferentes, unos para con el banco y otros para con el Registro de la Propiedad. Por una parte deberás aportar la cantidad pactada con el banco más una comisión por cancelación anticipada (su cuantía depende del contrato que tengas con el banco). Por otra parte tendrás los denominados gastos por cancelación registral en el Registro de la Propiedad, es decir aquellos que permiten el levantamiento de la carga que graba sobre el inmueble en concepto de hipoteca.

¿Qué gastos conlleva la venta de un piso en Madrid?

Conclusión

Como puedes ver los gastos para vender un piso en Madrid no son pocos y hay que andarse con cuidado para no incurrir en errores que retrasen nuestra venta o que, incluso, nos lleven a tener problemas con Hacienda. En Mi Piso en Madrid podemos ayudarte a llevar a cabo la venta de manera correcta, podemos ayudarte a ahorrar dinero mediante una aplicación correcta de los pasos dictados por la ley.

Esperamos que este artículo te haya servido para orientarte, nuestro objetivo principal pero, como ya hemos mencionado anteriormente, es muy importante que tomes este artículo como lo que es: un texto simplificado y de carácter informativo, que en ningún momento puede sustituirse a las indicaciones de un experto. Si en cualquier momento necesitas asesoramiento por parte de un profesional para calcular los gastos que conlleva la venta de tu piso en Madrid, contáctanos sin compromiso alguno y te podremos en contacto con uno.

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Este artículo ha sido llevado a cabo por nuestro servicio de asesoramiento inmobiliario en el que nuestro equipo trabaja día a día para poder ofrecerle esta valiosa información totalmente gratis.

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