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¡Enhorabuena! Has decidido dar el paso de vender tu piso en Madrid. Ya sea por un cambio de vivienda, mudanza a otra ciudad o para obtener liquidez, es esencial estar preparado para el proceso de venta. Conocer todos los gastos al vender un piso es una parte clave para una venta exitosa y sin sorpresas.
Y si quieres ver el proceso completo, de la valoración a la firma, lo tienes ordenado en nuestra guía para vender un piso en Madrid.
"Vender un piso en Madrid implica más que encontrar un comprador; también conlleva una serie de trámites y gastos."
¿Qué gastos deberás cubrir al vender tu piso? Principalmente, hay 7 que debes considerar:
Para ayudarte, hemos elaborado una guía completa de los gastos al vender un piso en Madrid. Conocer estos costes de antemano te permitirá tomar decisiones informadas y evitar sorpresas.
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1. Certificado energético
El certificado energético, obligatorio en España, informa sobre la eficiencia energética del inmueble. Lo emite un arquitecto, su coste medio es de 1,5€/m² y se obtiene en 3 - 4 días.
"Una agencia inmobiliaria respetable no te hará pagar el certificado energético, lo incluye dentro de sus honorarios. En Mi Piso en Madrid, regalamos el certificado energético a nuestros clientes."
2. Nota simple
El informe del Registro de la Propiedad verifica si el inmueble está libre de cargas. Se puede solicitar tanto en persona (3,64 €) como online (9,2 €). Es crucial obtenerlo antes de la venta para proporcionar al comprador la información necesaria sobre la propiedad (titularidad y cargas del inmueble).
"Una agencia inmobiliaria profesional siempre te facilitará una nota simple del Registro de la Propiedad."
3. Comunidad de vecinos
El gasto aquí es el certificado que confirma que estás al corriente con la comunidad de propietarios. Este documento, emitido por el administrador, asegura que no hay cuotas ordinarias, extraordinarias y de cualquier consumo de agua y calefacción (si aplica). Debes solicitarlo en el mismo mes en que se escriture la venta.
"Si quieres saber más sobre las derramas pendientes en un piso, tenemos un artículo especializado. Puedes leerlo aquí."
Disclaimer. Últimamente, los administradores de fincas están cobrando por este certificado. El coste oscila entre 30 y 100 € + IVA
4. Gastos de cancelación de la hipoteca
Si tu piso tiene hipoteca, no tienes que pagarla antes de venderlo: se cancela el mismo día de la firma, con el dinero del comprador. Eso sí, debes saber que se cancela dos veces:
- Cancelación económica, en el banco. Una semana antes de la firma pides a tu banco el certificado de deuda pendiente: capital, intereses hasta ese día y, si tu contrato la incluye, la comisión por amortización anticipada. En la notaría, el comprador transfiere esa cantidad directamente a tu banco (transferencia OMF, vía Banco de España) y la deuda queda a cero.
"En el certificado de deuda constan los intereses, años y capital pendiente de ser amortizado a la fecha de la firma de compraventa. También se pueden incluir eventuales cancelaciones (no todo el mundo las tiene) o cancelación anticipada."
- Cancelación registral, en el Registro de la Propiedad. Aunque la deuda esté pagada, la hipoteca sigue inscrita hasta que se cancela en el Registro. El apoderado del banco firma la escritura de cancelación y una gestoría la inscribe. Supone gastos de notaría y Registro, más los honorarios de la gestoría: en Madrid, oscila entre 1.500 y 2.500 €, según el importe del préstamo.
Por eso, si vendes con hipoteca, el comprador hace 3 pagos el día de la firma: uno a tu banco por la deuda pendiente, una retención para la cancelación registral (que se entrega a la gestoría) y el resto para ti.
A tener en cuenta: esa retención se ajusta casi al céntimo: la gestoría suele devolver 0 € o unas pocas decenas de euros, unos 6 meses después, cuando termina el trámite.
¿Quieres ver el proceso paso a paso, con un ejemplo real con cifras? Te lo contamos en cómo vender un piso con hipoteca en Madrid.
5. Honorarios inmobiliarios
Si contratas una agencia inmobiliaria que te asesore en la preparación del inmueble, en la promoción, a nivel legal, a nivel fiscal… es decir, un servicio integral, pagarás entre un 5% y 6% del precio de venta del inmueble. Estos honorarios son deducibles en el IRPF.
Si quieres profundizar en el tema honorarios de agencia y evitar dobles comisiones, lee este artículo especializado: quién paga los honorarios de la inmobiliaria, vendedor o comprador.
"Guarda la factura para tu declaración de la renta. ¿Cuándo se devenga este gasto? Algunas inmobiliarias cobran en arras y otras el día de la compraventa, por lo que generalmente será una vez que la venta esté asegurada."
¿Necesitas asesoramiento personalizado para la venta de tu piso en Madrid?
6. IRPF (Impuesto Renta Personas Físicas)
Debes declarar la ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente a la venta. Es decir, si vendes tu piso en 2026, tendrás que declararlo en la declaración de la renta de 2027.
Fórmula para calcular la ganancia patrimonial:
¡Importante! Si alquilaste tu propiedad antes de venderla, el cálculo de la ganancia patrimonial se modifica. Deberás restar las amortizaciones anuales del valor de adquisición.
Este tema puede resultar complejo, si necesitas ayuda profesional, no dudes en contactarnos.
Una vez calculada la ganancia patrimonial utilizando la fórmula, si has obtenido beneficio, debes aplicar los tramos de IRPF correspondientes a esa ganancia.
Los tramos de IRPF pueden variar, por lo que es aconsejable revisarlos periódicamente.
"Reúne toda la documentación de la compra del piso para la declaración: escritura, facturas de notaría, registradores e impuestos pagados en la compra."
7. Plusvalía municipal
Este impuesto local se paga en el ayuntamiento dentro de los 30 días posteriores a la venta. Se calcula sobre el aumento del valor del inmueble y se puede determinar de 2 maneras:
- Sobre el incremento del valor catastral del suelo. Se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por un coeficiente establecido.
- Método de estimación directa basado en el precio de venta. Se determina mediante la comparativa del valor del terreno declarado o comprobado en la adquisición y en la transmisión.
"Los ayuntamientos no se han querido quedar fuera de la recaudación. Sin embargo, tienes la opción de elegir el método de cálculo que te resulte más favorable. Una inmobiliaria profesional, como la nuestra, te asesorará en la selección del método más beneficioso para reducir el impacto fiscal."
8. IBI (Impuesto Bienes Inmuebles)
Es un impuesto municipal que grava la posesión de bienes inmuebles. El propietario debe aportar los justificantes de pago de los últimos 5 años y asegurarse de que el IBI del año en curso está pagado.
Cuando se vende, aunque la ley dice que lo paga quien es propietario a 1 de enero, la realidad es que la sentencia del Tribunal Supremo establece que se paga prorrata temporis, es decir, en función del tiempo que cada una de las partes haya sido propietario.
El recibo llegará a nombre del vendedor, por lo que tendrás que liquidar el 100%, después, solicitar al comprador la parte proporcional en función de los días que él ha sido propietario en ese año.
Consejo extra: muchos propietarios lo que suelen hacer es, el día de la venta, retener al comprador, por estimación en base al IBI del año anterior, la parte proporcional para evitar comunicaciones posteriores a la venta.
¿Estás pensando en vender tu piso en Madrid? Infórmate bien y evita problemas.
Cada situación es única: en Mi Piso en Madrid estudiamos cada caso al detalle
Este artículo es una pincelada genérica sobre los gastos al vender un piso en Madrid, pero luego pueden haber casos muy atípicos. Por ejemplo, que haya cargas en el piso que has adquirido porque el anterior propietario no ha hecho frente a obligaciones como comunidad de propietarios, pagos con la Seguridad Social, etc. Todo esto genera una carga y unos gastos extra en la venta.
Esto es un ejemplo de que cada caso es especial y es muy importante estudiarlo bien y con detalle. Por esta razón, aunque esta guía te ayudará a tener una idea general, recomendamos contactar con tu asesor fiscal o, si lo prefieres, con nuestra agencia inmobiliaria para orientarte antes de la venta del piso en Madrid.
6 comentarios en “Gastos e impuestos vender piso Madrid: ¿cuánto me queda?”
Muy buen artículo. Muy claro y útil para todo aquel que quiera vender su casa.
Estimados compañeros,
Muchas gracias por vuestro comentario.
Esperamos que nos sigais leyendo.
Un saludo cordial,
Edaordo
¡Excelente artículo! Me ha ayudado a entender mejor los gastos e impuestos que debo considerar al vender mi piso en Madrid. Las explicaciones son claras y detalladas, ¡gracias por la información!
¡Muchas gracias por tu comentario! Nos alegra mucho saber que el artículo te ha ayudado.
Haces muy bien en informarte sobre los gastos e impuestos antes de vender: es un paso que pocas personas dan y que nosotros damos con todos y cada uno de nuestros clientes antes de empezar a trazar la estrategia de venta de su piso en Madrid.
Si el piso que estás pensando en vender está en Madrid capital, estaremos encantados de ayudarte. Y si está en cualquier otro municipio de la Comunidad de Madrid o en otra zona de España, ¡te deseamos muchísima suerte con la venta!
¡Gran artículo! Me ha aclarado mucho sobre los gastos e impuestos al vender un piso en Madrid. Especialmente útiles fueron las explicaciones sobre la plusvalía y cómo afectan a la ganancia final. Gracias por la información detallada.
¡Gracias por compartir tu opinión!
Conocer de antemano la plusvalía y los demás gastos permite hacerse una idea más clara de cuánto quedará tras la venta. Por eso revisamos estas cifras con cada cliente antes de diseñar la estrategia para vender su piso en Madrid.
Si tu vivienda está en Madrid capital, será un placer acompañarte en el proceso. Si está en otro municipio de la Comunidad de Madrid o en cualquier otro lugar de España, ¡te deseamos que la venta vaya fenomenal!