¿Cómo preparar mi piso para vender? Y ahorrar € en errores
4 noviembre 2025
¿Cómo preparar mi piso para vender? Y ahorrar € en errores
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Preparar un piso para vender debería ser sencillo: lo anuncias, llegan compradores, cierras el trato. Pero la realidad es que muchos propietarios cometen errores que les cuestan meses de espera, varias rebajas de precio y miles de euros perdidos.
¿El problema? No es que tu piso no sea bueno. Es que no está preparado correctamente.
En esta guía te explicamos los 4 pasos imprescindibles para preparar tu piso para vender (rápido y al mejor precio). Sin complicaciones, sin términos técnicos y con nuestro apoyo en cada paso.
"Un piso bien preparado se vende 3 veces más rápido que uno que no lo está. La diferencia está en cómo lo presentas."
Índice de contenidos
Checklist: las 7 cosas que debes tener listas (o tu piso no se venderá)
Antes de entrar en detalle, aquí tienes la lista completa de lo que necesitas para preparar tu piso para vender:
- Reparaciones básicas (pequeños desperfectos)
- Home Staging (despersonalizar, despejar, iluminar)
- Fotografía profesional
- Documentación completa para vender (escritura, nota simple, certificados...)
- Consulta fiscal (saber cuánto pagarás en impuestos al vender)
- Valoración profesional (conocer el precio real de mercado)
- Preparación psicológica (desapego, expectativas realistas)
Cronograma: tiempo y coste real de preparar tu piso para la venta
Si empiezas hoy, esto es lo que te llevaría preparar tu piso para vender en Madrid:
Sin coste extra*. Incluimos el servicio en nuestros honorarios a éxito. Solo cobramos cuando vendemos tu piso.
"Si haces todo por tu cuenta: entre 2.700€ y 14.200€ y 2-3 meses de trabajo. Con Mi Piso en Madrid: entre 300€ y 3.000€ (solo reparaciones) y 1-1,5 meses. El resto lo incluimos en honorarios a éxito."
¿Prefieres que nos encarguemos de todo esto por ti?
Paso 1. Prepara tu piso para que los compradores piensen “Aquí quiero vivir”
Este es el paso que probablemente te ha traído aquí. ¿Cómo dejo mi piso listo para vender?
La buena noticia es que en Mi Piso en Madrid nos encargamos de casi todo: te guiamos, hacemos el trabajo y te mandamos a los profesionales necesarios.
Pero antes de entrar en estrategia de precio, documentación e impuestos, veamos qué necesita tu piso a nivel físico para venderse rápido.
Hay 3 fases clave:
- Reparaciones básicas (pequeños desperfectos)
- Home Staging (presentación visual)
- Fotografía profesional
Vamos una por una.
FASE 1 - Reparaciones básicas: arregla estos 7 detalles (o los compradores bajarán tu precio)
Son pequeños detalles que parecen tonterías, pero que hacen que un comprador piense "este piso está descuidado" y baje mentalmente su oferta.
- Rodapiés pelados o despegados
- Manchas en paredes (especialmente en cocina y baño)
- Manillas de puertas flojas o rotas
- Grifos que gotean
- Baldosas sueltas o rotas
- Puertas que no cierran bien
- Interruptores o enchufes que no funcionan
Puedes hacerlo tú mismo si eres mañoso, o contratar a alguien. Lo importante es que el piso transmita "está cuidado" desde el primer segundo.
"Las reparaciones básicas cuestan entre 300€ y 3.000€, pero recuperas esa inversión (y más) en el precio de venta. Un piso con desperfectos visibles puede recibir ofertas hasta 10.000€ más bajas."
¿Necesitas ayuda para encontrar profesionales de confianza?
FASE 2 - Home staging: cómo hacer que tu piso se venda antes y a mejor precio
Aquí es donde ocurre la magia. El Home Staging no es "limpiar y poner todo bonito”. Es el arte de presentar tu piso de forma que el comprador, al entrar, piense: "Aquí quiero vivir.”
Esto es lo que se busca:
A) Despersonalizar
Quita fotos familiares, objetos religiosos, políticos, deportivos, figuras, imanes... Cualquier cosa que grite "este es Mi piso”. ¿Por qué? El comprador necesita imaginarse viviendo ahí. Si ve tu vida, no puede proyectarse.
Consejo extra: empieza a hacer cajas. Todo lo que no uses en las próximas semanas, empácalo. Guárdalo en un trastero o llévalo al nuevo sitio. Esto despeja el piso y adelanta la mudanza.
B) Despejar (Regla del 30%)
Quita el 30% de los objetos de cada habitación. Muebles, adornos, libros...También armarios y cajones (los compradores los abren).
"Aplica la regla del 30%: quita el 30% de los objetos de cada habitación. Los espacios despejados parecen más grandes y luminosos. Y recuerda: los compradores abren armarios y cajones."
C) Iluminar al máximo
- Abre cortinas y persianas
- Limpia ventanas
- Enciende todas las luces durante las visitas
- Añade lámparas en zonas oscuras
D) Añadir toques decorativos
Cojines bonitos, manta doblada, plantas naturales, cuadro neutro, toallas blancas en el baño. Equilibrio: ni vacío ni recargado.
E) Neutralizar olores
El olor marca la diferencia. Si tienes mascotas, limpia a fondo textiles: alfombras, sofás, cortinas. Para quien no tiene mascota, el olor puede protagonizar la visita.
No uses ambientadores fuertes. Mantén el ambiente fresco y neutro.
"¿Cuánto vale el Home Staging? En Madrid, un servicio profesional cuesta entre 2.000 y 10.000€, según el tamaño del piso y el nivel de intervención. Nosotros lo incluimos en nuestros honorarios a éxito, así que no pagas nada extra."
¿Quieres que preparemos tu piso con Home Staging profesional incluido?
Si quieres profundizar en todo lo que incluye nuestro servicio de Home Staging y ver más ejemplos de transformaciones reales, te recomendamos leer nuestro artículo completo: Home staging: qué es y todo lo que incluye.
FASE 3 - Fotografía profesional: por qué las fotos con tu móvil te cuestan 3 meses de espera
Hoy en día, el 90% de los compradores buscan piso online antes de decidir qué visitar.
Las fotos son tu carta de presentación. No es solo "sacar fotos". Es saber qué ángulo usar, cómo aprovechar la luz natural, qué encuadre hace que una habitación parezca más grande, cómo capturar la esencia del espacio.
"La fotografía profesional también está incluida en nuestros honorarios. La hacemos el mismo día que el Home Staging para capturar tu piso en su mejor versión. Sin coste adicional."
¿Quieres ver cómo funciona todo esto en la práctica? En este vídeo, Edoardo Corda, fundador de Mi Piso en Madrid, te explica nuestro método completo de venta en 7 pasos. ¡Dale al play!
¿Tu piso necesita reforma? No gastes ni 1€ hasta leer esto
No gastes ni un euro. No pierdas ni un minuto.
¿Por qué? La gente ama más que nunca un lienzo en blanco para diseñarlo a su gusto.
Lo que necesitan: ver las posibilidades de reforma, costes y ejemplos reales en 2D o 3D.
En Mi Piso en Madrid creamos renders profesionales: imágenes digitales realistas que muestran cómo quedaría tu piso reformado, respetando la estructura real (paredes fijas, bajantes, ventanas…).
El comprador visualiza su futuro hogar. En lugar de "uf, cuánto trabajo", piensa "esto es lo que quiero”.
"En Mi Piso en Madrid no hacemos reformas directamente, pero gestionamos todo el proceso con proveedores de confianza. Olvídate de buscar empresas, pedir presupuestos, coordinar obras... Nosotros nos encargamos. Tú solo apruebas y esperas."
¿No tienes claro qué necesita tu piso?
Paso 2. La documentación que necesitas (o pierdes al comprador interesado)
Preparar tu piso para vender no es solo dejarlo bonito físicamente. Mientras haces las reparaciones y el Home Staging, necesitas reunir los papeles. Algunos tardan semanas en conseguirse.
Muchos propietarios lo dejan para el final y pierden compradores interesados porque no tienen la documentación lista cuando hace falta.
¿Qué papeles necesitas para vender tu piso? Lo que el notario y el comprador te pedirán
"La documentación es una de las principales causas de retraso en las ventas. Muchos propietarios no tienen la escritura autorizada o la nota simple actualizada. Con nosotros, no tienes que preocuparte: te decimos qué necesitas, dónde conseguirlo, y gestionamos lo que podamos."
¿Te agobia reunir toda esta documentación?
Paso 3. Calcula los gastos: cuánto pagarás a Hacienda al vender tu piso
Si te encuentras en el proceso de preparar tu piso para vender, necesitas saber cuánto vas a gastar en impuestos y gastos. Así no te llevas sustos.
Los principales gastos son:
A) Plusvalía municipal
Es un impuesto que cobra tu ayuntamiento. Depende de:
- Cuántos años has sido propietario.
- El valor catastral del suelo (no del piso completo, solo del suelo).
- Las normas de tu ayuntamiento específico.
B) IRPF (Impuesto Renta Persona Física)
Si vendes tu piso por más de lo que te costó, pagas impuestos sobre esa ganancia. Veamos un ejemplo sencillo:
- Compraste por 400.000€
- Vendes por 500.000€
- Ganancia: 100.000€
- Pagarás impuestos sobre esos 100.000€ (el porcentaje depende de tu tramo de IRPF)
"Muchos propietarios se llevan un susto con Hacienda porque no calcularon bien los impuestos. Nosotros te hacemos un estudio fiscal gratuito antes de preparar tu piso para vender, para que sepas desde el principio con qué números cuentas."
C) Gastos de gestoría y notaría
Para cancelar la hipoteca (si la tienes), hacer escrituras, etc.
Para conocer todos los gastos al detalle, consulta nuestra guía completa: Gastos que conlleva la venta de un piso.
¿Quieres saber exactamente cuánto pagarás en impuestos?
Paso 4. ¿Cuánto vale tu piso ? El error de 20.000€ que cometen 7 de cada 10 propietarios
No puedes preparar tu piso para vender si no sabes cuánto vale realmente. No lo que tú crees, sino lo que el mercado está dispuesto a pagar hoy.
Una valoración profesional te dice datos como el precio de mercado real, tiempo estimado de venta, margen de negociación o qué estrategia de venta debes seguir, entre otros muchos.
"Poner tu piso muy caro = meses sin vender y tener que bajar el precio. Ponerlo muy barato = pierdes miles de euros. La valoración profesional encuentra el precio perfecto: atractivo para compradores, máximo beneficio para ti."
¿Quieres descubrir realmente cuánto vale tu inmueble en el mercado? En este artículo te contamos cómo realizamos la tasación en persona y te explicamos todo el proceso, así como el informe que puedes solicitar gratis.
¿Quieres conocer el precio real de mercado de tu piso?
Consejo extra: cómo prepararte mentalmente para vender (y no sabotear la venta)
Preparar el piso para vender es una cosa. Prepararte tú es otra. Vender tu piso puede ser emocionalmente complejo, especialmente si has vivido ahí muchos años.
Expectativas realistas:
Precio → Tu piso vale lo que un comprador esté dispuesto a pagar hoy. No lo que invertiste ni lo que te gustaría.
Tiempo → En Madrid, un piso bien preparado tarda 2 - 4 meses en venderse. Si urge más, hay que ajustar el precio a la baja.
"No estés presente durante las visitas. Los compradores se cohíben, no hablan libremente con su pareja, no critican lo que no les gusta. Deja que el agente gestione. Después te cuenta cómo fue y qué feedback recibió."
¿Listo para vender tu piso sin complicaciones?
¿Quieres que nos encarguemos de todo el proceso?
¿Qué incluimos en nuestros honorarios? (Sin coste extra)
- Evaluación gratuita: qué necesita tu piso
- Home Staging profesional (valor: 2.000-10.000€)
- Renders profesionales (si tu piso necesita reforma)
- Fotografía
- Gestión completa de documentación
- Consulta fiscal gratuita
- Valoración presencial con informe completo
- Asesoramiento en cada paso del proceso
¿Listo para vender tu piso en Madrid?
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- Edoardo Corda
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