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¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

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¿Has pensado en chequear si el piso que quieres comprar está libre de cargas? Muchas veces, al comprar un piso, nos centramos en datos públicos como el precio, los metros cuadrados o los impuestos. Sin embargo, hay un dato crucial que hay que consultar y que no es de dominio público: una derrama. Esta información esconde un gran impacto económico que puede afectar a tu futuro si decides comprar un piso con derramas pendientes.

Este fue el caso de Carmen, una de nuestras últimas clientas en el servicio de Personal Shopper Inmobiliario. Carmen estaba a punto de comprar el piso de sus sueños en Madrid, pero el vendedor presionaba para cerrar la operación rápidamente. A pesar de la emoción de Carmen, le advertimos que era crucial conocer la situación de las derramas antes de seguir adelante. Ella, inmersa en la ilusión del momento, ni siquiera había considerado este importante detalle. Afortunadamente, pudimos investigar a fondo y evitarle un futuro problema como propietaria.

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

Esta infografía resume todas las situaciones de derrama que pueden darse. En el artículo encontrarás la explicación detallada de cada escenario y toda la información completa y desglosada.

¿Las derramas te generan dudas y quieres realizar una consulta sin compromiso?
¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

¿Qué son las derramas?

Una derrama es un pago extraordinario que se realiza para hacer frente a gastos no previstos en el presupuesto anual de la comunidad. Estos gastos pueden ser de diversa índole, como por ejemplo reparaciones urgentes, obras de mejora o gastos legales.

"Es importante destacar que las derramas no son un gasto regular. Se realizan de forma puntual cuando hay una necesidad real de financiación que no puede cubrirse con el presupuesto anual de la comunidad."

Antes de continuar, aclararemos algunos conceptos relacionados con las derramas:

¿Qué es un gasto extraordinario?

  • Es un gasto no recurrente que no se puede prever en el presupuesto anual.
  • Pueden ser: reparaciones de averías importantes, obras de mejora no urgentes, etc.
  • Se paga a través de una derrama.
¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

¿Qué es un gasto ordinario?

  • Es un gasto que se repite de forma regular y es necesario para el mantenimiento y funcionamiento de la comunidad.
  • Incluyen gastos como: limpieza, luz, agua, jardinería, seguros, etc.
  • Se paga a través de la cuota mensual de la comunidad.

¿Cómo saber si hay derramas en un piso?

Continuamos con la historia de Carmen. Lo primero que le explicamos es que la información sobre las derramas no es pública. Tienes que:

  1. Consultar al vendedor: la primera opción siempre es preguntar directamente al vendedor si hay derramas pendientes o previstas. Sin embargo, no siempre es fiable. Algunos vendedores pueden no estar al día de la situación económica de la comunidad o, incluso, omitir información por interés propio.
  2. Revisar las actas de la comunidad: si quieres ir un paso más allá, te recomendamos solicitar las actas de las últimas juntas de vecinos. En ellas se reflejan las decisiones tomadas sobre las derramas, como su importe y plazos de pago.
"La información sobre derramas no es pública, por lo que la parte vendedora debe autorizar al administrador que podamos acceder a las actas de la comunidad."

Dicho esto, abramos un pequeño paréntesis:

¿Qué es una acta?

El acta es un documento que actúa a modo de resumen de los puntos que se trataron en una junta ordinaria o extraordinaria de vecinos.

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan
  1. Contactar con el administrador de fincas: este profesional tiene acceso a toda la información económica de la comunidad, incluyendo las derramas. Sin embargo, no siempre es fácil obtener una cita o que te faciliten información precisa.
¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

¿Quién paga la derrama?

Según el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, “las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

"Quien sea el propietario o propietaria del piso cuando se deba pagar la derrama, será quien deba abonarla."

Por tanto, tras consultar la situación financiera de la comunidad, te puedes encontrar con estos 2 escenarios:

Escenario 1. No hay derrama pendiente: una gran ventaja

Esto supone una gran ventaja a corto plazo. No tendrás que preocuparte por afrontar gastos adicionales inesperados en el momento de la compra.

Sin embargo, es importante tener en cuenta algunos aspectos:

  • Vencimiento de la próxima ITE: revisa la fecha de la próxima Inspección Técnica del Edificio (ITE). Si está cerca, existe la posibilidad de que se produzca una derrama si el edificio presenta deficiencias. Si no sabes cómo realizar esta consulta, te lo explicamos paso a paso en este rápido tutorial.
  • Previsiones de derramas: contacta con el presidente o el administrador de la comunidad de propietarios para confirmar si tienen previstas derramas para mejoras o reparaciones en el edificio. Ambas figuras son una fuente de información muy valiosa para conocer la situación financiera y las perspectivas de la comunidad.
¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

Escenario 2. Hay derrama pendiente: ¿quién la paga?

Si la derrama ya está en curso, la responsabilidad de pago recae en el vendedor. En cambio, si la derrama aún no ha comenzado a devengarse, el comprador será quien deba asumirla.

1. Derrama aprobada

En ese caso, nos encontramos ante 2 subescenarios:

1. A) Derrama en curso

  • Vendedor: responsable del pago de la derrama hasta la fecha de la firma de la escritura de compraventa.
  • Comprador: asumirá el pago de la derrama a partir de la fecha de la firma de la escritura.
"Carmen pudo evitar pagar una derrama de 8.470€ gracias a la información que le proporcionamos. Es importante contar con el asesoramiento de un experto para evitar sorpresas desagradables al comprar una vivienda."
¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan
Consejos para el comprador:
  • Solicita un certificado de inexistencia de cuotas pendientes al administrador de fincas. Este documento te dará la seguridad de que no hay deudas pendientes por derramas.
  • Negocia con el vendedor el precio de la vivienda teniendo en cuenta la derrama pendiente. Puedes optar por que el vendedor asuma el pago total de la derrama o que te haga un descuento en el precio de la vivienda equivalente a la parte de la derrama que te corresponde.

1. B) Derrama no devengada

  • Vendedor: no tiene obligación de pago, ya que la derrama no ha comenzado a generar deuda.
  • Comprador: responsable del pago total de la derrama desde el inicio, siempre y cuando no se haya pactado algo diferente en el contrato.
"En nuestro servicio de Personal Shopper Inmobiliario, velamos por los intereses de nuestros clientes, sean compradores o vendedores. Para los compradores, incluimos una cláusula en el contrato que exige la transmisión del inmueble libre de derramas. De esta forma, el vendedor es responsable de su pago. Por el contrario, cuando asesoramos a un vendedor,, no incluimos esta cláusula para proteger sus intereses."
¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

2. Derrama pendiente de aprobación

En este caso, el comprador es quien debe pagar la derrama. Esto se debe a que, aunque la derrama aún no se haya aprobado, el comprador será el propietario de la vivienda en el momento de la aprobación.

"Si la derrama está pendiente de aprobación, te recomendamos negociar el precio de la vivienda para cubrir los gastos pendientes."
¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

¿Qué debo tener en cuenta si voy a comprar un piso con derramas?

Este gasto extraordinario puede afectar significativamente tu presupuesto y la decisión de compra.

Analicemos las situaciones en las que te puedes encontrar:

La cantidad de la derrama está aprobada

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan
  • Obtén el acta de la junta de vecinos donde se aprobó la derrama. Este documento te dará información sobre el importe total, la fecha de inicio del pago y el calendario de pagos.
  • Negocia con el vendedor el precio de la vivienda. Ten en cuenta la cantidad total de la derrama que deberás asumir.
  • Solicita al administrador de fincas un certificado de inexistencia de deuda. Esto te dará seguridad de que no hay pagos pendientes por la derrama.

La cantidad de la derrama no se conoce

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan
  • Solicita al administrador de fincas información sobre la derrama. Aunque no haya un importe final, el administrador puede darte una aproximación del costo de las obras.
  • Investiga el estado del edificio. Revisa si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE/IEE) y si hay informes sobre su estado general. Esta información es pública y puedes conseguirla en minutos siguiendo este tutorial paso a paso.
  • Negocia con el vendedor un precio de compra más bajo. Ten en cuenta la incertidumbre sobre el importe de la derrama y el riesgo de un gasto mayor al previsto.
"Si el administrador de fincas no te puede proporcionar información sobre las derramas, es importante considerar que estás comprando un piso con un gasto no cuantificado. Esto representa un riesgo."

Ten en cuenta que algunos propietarios venden sus pisos por miedo a las derramas o porque no pueden sufragarlas.

¿Cómo se calcula el importe de la derrama?

"El importe de la derrama se calcula dividiendo el coste total de la obra o reparación entre los propietarios de la comunidad, en función de su coeficiente de participación."

Este coeficiente se encuentra en la escritura de propiedad y en la hoja catastral de la vivienda. Si no sabes cuál es tu coeficiente de participación, consulta la hoja catastral en la Sede Electrónica del Catastro. Te enseñamos cómo hacerlo en este vídeo.

¿Dónde y cómo se aprueba una derrama?

Las derramas se aprueban en la junta de la comunidad de vecinos, siguiendo los siguientes pasos:

1. Convocatoria de la junta de propietarios

¿Qué es una junta ordinaria?

Las juntas ordinarias son las reuniones que se celebran obligatoriamente, al menos, una vez al año en las comunidades de propietarios. En ellas, se tratan temas de carácter general, como la presentación y la aprobación del presupuesto anual.

¿Qué es una junta extraordinaria?

Las juntas extraordinarias son las reuniones que se celebran de forma puntual para tratar un asunto urgente o de especial importancia, como la realización de obras urgentes en la comunidad.

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan
2. Celebración de la junta de propietarios

La mayoría necesaria para aprobar la derrama depende del tipo de obras o gastos que se van a realizar:

  • Mayoría simple: para obras o gastos de conservación y mantenimiento.
  • Mayoría de 3/5 partes: para obras o gastos de mejora.
  • Unanimidad: para obras o gastos que supongan una alteración del título constitutivo de la propiedad.
3. Pago de la derrama

Una vez aprobada la derrama, los propietarios deben pagarla en el plazo y forma establecidos por la junta de propietarios.

"Para aprobar una derrama en una comunidad de vecinos se debe convocar una junta de propietarios, obtener la mayoría necesaria en la votación y levantar un acta con el resultado de la misma."

¿Cuánto es el importante máximo a pagar en una derrama?

La Ley de Propiedad Horizontal no establece un límite ni para el importe mínimo ni para el máximo de una derrama, por lo que la cantidad a pagar dependerá de cada caso particular.

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

¿Qué pasa si un vecino no paga la derrama?

En caso de que un vecino no pague la derrama, la comunidad de propietarios puede tomar medidas para reclamar la deuda:

1. Reclamación amistosa

El presidente de la comunidad o el administrador de fincas enviará una carta al vecino moroso solicitando el pago de la derrama.

2. Reclamación judicial

Si la reclamación amistosa no tiene éxito, la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento judicial para reclamar la deuda.

Compra tu vivienda en Madrid sin miedo a las derramas

¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan

Muchas personas sueñan con vivir en el corazón de Madrid, rodeadas de historia y cultura. Sin embargo, comprar una vivienda en el centro histórico implica ser consciente de un factor importante: las derramas.

La mayoría de los edificios son centenarios y su mantenimiento exige inversiones periódicas. Modernizar instalaciones, mejorar la accesibilidad o aumentar la eficiencia energética son solo algunas de las razones por las que pueden surgir derramas. Con la información adecuada y una buena planificación, no tienen por qué ser un obstáculo para comprar tu piso ideal.

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