¿Qué son las derramas? Quién las paga y cómo se calculan
23 marzo 2024
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¿Qué gastos debo asumir al comprar un piso en Madrid?
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Si hay algo que siempre he temido es perder el tiempo. El porqué es muy sencillo: porqué perder tiempo significa perder dinero. Así que, cuando debo tomar una decisión importante, recuerdo lo que siempre me decía mi padre: la planta crece bien cuando la siembras como se debe. En otras palabras, lo que mi padre quería decirme, es que el provecho, la ventaja y los beneficios llegan cuando hacemos bien las cosas desde el principio.
No sabéis cuántas personas pierden tiempo (y por lo tanto dinero) esperando a lo último para saber qué gastos le corresponden por ley a la hora de adquirir un inmueble de segunda mano. En este artículo te ayudaremos: sabrás qué te corresponde pagar y qué no. El objetivo es que obtengas los mejores resultados posibles y te desenvuelvas en todo el proceso de manera fluida y con seguridad.
Y ahora pasemos al jugo de la cuestión: los gastos que te corresponden son los de la Notaría, el Registro de Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En aquellos casos en los que hayas hipotecado el inmueble, habrá que volver a pagar la notaria y el registro de propiedades (aunque esta vez en relación a la hipoteca). Además te corresponderán también el coste de la Gestoría y los Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), calculados sobre el valor del capital garantizado del préstamo hipotecario.
Veamos ahora todo en detalle:
Notaría
Como todos sabemos el papel del notario resulta fundamental en el proceso de compraventa de un inmueble. El documento privado no es fehaciente, mientras que declarar públicamente la voluntad de vender y comprar un inmueble (así como las condiciones del acuerdo) proporciona fehaciencia y seguridad jurídica al proceso.
Dicha declaración de voluntad realizada ante notario se concreta mediante la denominada escritura pública, es decir un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato.
Evidentemente el otorgamiento de la escritura pública conlleva un gasto económico. El coste de la escritura pública está fijada, por normativa y cuantía, según el importe del inmueble. Debes saber que todos los notarios de España cobran una cantidad fija establecida y que está permitido un descuento del 10%. Debes saber también que todo notario es un profesional con los conocimientos y la capacidad necesaria para brindar seguridad a tu compraventa.
Ahora bien, como en cualquier campo y por motivos de afinidad, no todos los profesionales nos comunican de la misma forma esa seguridad. Por lo que es muy importante que el comprador elija un notario que le proporcione confianza y serenidad. Aunque no lo parezca este es un punto muy importante del proceso. Cuando compramos estamos llevando a cabo una decisión importante y merecemos sentirnos seguros.
Los costes de la notaría, también llamados aranceles, figuran en la tabla que ves a la derecha. Es importante que sepas que los costes pueden variar por determinados factores. Entre otros evidenciamos el número de copias de la escritura, su extensión o el asiento de presentación. Además hay que resaltar que se aplica una reducción para viviendas de protección oficial y subrogaciones.
Las cantidades presentadas en la tabla son orientativas. Mi piso en Madrid no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas. Pero estamos seguros de que serán un instrumento muy útil para que tengas una referencia y elijas al profesional que más te convenga.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es el impuesto que grava sobre las ventas de inmuebles y es el que sustituye al IVA (IGIC en las islas Canarias) en las viviendas de segunda mano. Se generan antes de inscribirse en el Registro de Propiedad y su porcentaje se aplica sobre el precio escriturado.
¿Se paga lo mismo en todas comunidades autónomas? Por supuesto que no. El porcentaje varía en relación a la comunidad autónoma: desde un 6% hasta un 10% del precio del inmueble. Pueden existir reducciones en casos especiales (viviendas de protección oficial, familias numerosas, jóvenes, etc).
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Con el fin de demostrar públicamente que somos propietarios de un inmueble, es decir que hemos adquirido su dominio y demás derechos reales evitando reivindicaciones, debemos inscribir los actos y contratos en el Registro de Propiedades.
Te mostramos en la tabla correspondiente los honorarios que hay que pagar para llevar a cabo la inscripción. También en este caso pueden haber variaciones si se trata de viviendas de protección oficial, de montes o de explotaciones agrarias.
Las cantidades presentadas en la tabla son orientativas. Mi piso en Madrid no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas.
Como ya hemos mencionado anteriormente, en aquellos casos en los que el comprador haya hipotecado, deberá asumir otros gastos adicionales. Hay que considerar que al tener que inscribir dos escrituras (compraventa e hipoteca), los gastos de notaría y de Registro se deben volver a asumir, esta vez en referencia a la hipoteca.
Pero, además, es obligatorio pagar los Impuestos sobre actos jurídicos documentados y la gestoría. ¿Qué significa todo esto?
Impuestos sobre actos jurídicos documentados (IAJD), calculados sobre el capital garantizado del préstamo hipotecario
Como el propio nombre indica los IAJD son impuestos que gravan sobre los actos jurídicos. Los mismos se generan a la hora de firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro de Propiedad.
El gravamen puede variar entre el 0.5% y el 1.5% sobre el importe del capital garantizado del préstamo hipotecario.
Al igual que para el ITP, su valor varía según la comunidad autónoma.
Gestoría
Algunos se estarán preguntando: ¿no puedo ahorrarme este gasto? La respuesta es sencilla, no. Si bien no estamos obligados a contratar una gestoría en el resto de casos, cuando pedimos una hipoteca las cosas cambian. Es la misma entidad financiera la que nos impone que sea una gestoría la que tramite las escrituras, ya que el aval en caso de impago será la propia vivienda. El banco procede de esta manera porque quiere limitar al máximo errores y/o imprevistos.
‘Entonces elegiré la gestoría más conveniente’, podrías estar pensando. Desgraciadamente no funciona así. Es el banco el que elige la gestoría, que bien puede ser la suya o alguna con la que haya estipulado un convenio. La razón es la misma, la entidad financiera prefiere una gestoría de su confianza para limitar inconvenientes.
¿De qué se ocupará el gestor administrativo? De tramitar la liquidación de los impuestos e inscribir la escritura en el Registro de Propiedades. Debes recordar algo importante: el banco no asume el gasto de la gestoría y, al tratarse de profesionales libres, sus tarifas no están reguladas. En otras palabras, sus tarifas pueden variar de empresa a empresa.
Es bastante habitual que, el día de la firma ante notario, la gestoría pida una cantidad de dinero en calidad de provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. Una vez que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedades, se devolverá el dinero que haya sobrado.
Moral y consejos
Si compras un piso en Madrid sin hipoteca, a día de hoy, es recomendable que tengas guardado un 10% del valor del inmueble. Con ello cubrirás los gastos que conlleva la compra.
Si en cambio compras un piso en Madrid hipotecando el inmueble, es aconsejable que tengas ahorrado como mínimo el 30% del coste de la casa.
De hecho el 10% se irá con los gastos anteriormente mencionados, mientras que el restante 20% es la cantidad mínima que un banco te exigirá para concederte la hipoteca. Los préstamos bancarios llegan como mucho al 80% del valor del inmueble ¡como mucho!
Bueno, esperamos que este artículo haya sido de ayuda en tu búsqueda de respuestas. Nuestra máxima satisfacción sería que, tras haber leído nuestras palabras, supieses orientarte mejor en este gran mundo de la compraventa inmobiliaria.
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- Edoardo Corda
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