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5 septiembre 2024
¿Qué diferencia hay entre metros construidos y metros útiles?
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La respuesta rápida es que los metros construidos engloban toda la superficie del inmueble, incluyendo zonas comunes. Mientras que los metros útiles se refieren a la superficie que se puede pisar, excluyendo elementos como muros de carga, armarios empotrados y otros.
Esta breve explicación, es muy útil, pero apenas rasca la superficie. Queremos que comprendas perfectamente cómo se promocionan los metros de las viviendas, así como la diferencia entre metros construidos y útiles.
En España, al contrario que en el mercado estadounidense, la superficie anunciada representa los metros totales, no solo los de la vivienda. Esto puede llevar a situaciones en las que un anuncio indica 200 m², pero al visitar el piso, descubres que la vivienda en sí tiene solo 150 m². ¿Alguna vez te ha pasado?
Entendemos que esto puede generar confusión entre los compradores. La buena noticia es que vamos a resolverte esta cuestión detalladamente en este artículo. La mala es que si estás en el proceso de compra de un piso, esta solo es una de las muchas incertidumbres que podrían surgir.
Es completamente normal sentirse perdido/a en algún momento. Si necesitas orientación, nuestro servicio de Personal Shopper Inmobiliario está aquí para ayudarte, permitiéndote dejar de lado los tecnicismos y el papeleo.
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"Antes de adentrarnos en los detalles, queremos aclarar la terminología. Lo que comúnmente se conocen como "metros construidos" deberían llamarse "metros comerciales”, ya que es mucho más preciso."
Esto se debe a que el Catastro, el censo de la propiedad inmobiliaria, utiliza la expresión "metros construidos" en sus registros, pero cuando veamos a continuación un ejemplo de ficha catastral con el desglose de metros, comprenderás perfectamente por qué preferimos usar esta otra denominación.
¿Qué son los metros construidos?
Los metros construidos de una vivienda abarcan la superficie total construida, es decir, los metros de vivienda y de elementos comunes. Recuerda que nosotros, hablaremos de metros comerciales o superficie comercial, que es como debería llamarse en realidad. Estos metros comerciales quedan registrados en el Catastro y desempeñan un papel crucial como referencia para la valoración del inmueble.
¿Cómo se calculan los metros construidos?
Para saber los metros construidos de una vivienda es necesario consultar el Catastro. Si no has realizado este proceso previamente, no te preocupes; estamos aquí para guiarte con un tutorial paso a paso en el que te explicamos cómo calcular los metros construidos o comerciales.
Puedes realizar la consulta a través de dos plataformas:
1. Idealista
- Accede a esta página y escribe en el buscador la dirección que deseas consultar.
- Desliza hacia abajo y selecciona la vivienda (escalera, piso, puerta, etc.).
- Visualizarás la referencia catastral y los metros comerciales (recuerda que aquí se llaman metros construidos).
- Opcionalmente, puedes imprimir la ficha catastral.
"No olvides que los metros construidos, a los que nos referimos como superficie comercial o metros comerciales, incluyen tanto la superficie construida de la vivienda como los elementos comunes."
2. Sede Electrónica del Catastro
- Accede a esta página y pincha sobre el mapa, llamado “buscador de inmuebles y visor cartográfico”.
- Desde la pestaña “calle/número”, ingresa los datos solicitados y haz clic en “datos”.
- Obtendrás la referencia catastral y metros comerciales (la superficie construida total).
- Si lo deseas, puedes imprimir los datos.
"Recuerda: los metros construidos, que nosotros lo llamamos superficie comercial o construida total, son la superficie construida de la vivienda + los elementos comunes."
¿Qué son los metros útiles?
Los metros útiles se refieren al área total de la vivienda, excluyendo muros, pilares, armarios empotrados y otros elementos, es decir, la superficie que se puede pisar. Ahora bien, podrías preguntarte si estos metros varían de un piso a otro. La respuesta es sí. Los metros útiles de una vivienda pueden fluctuar, lo que los excluye como referencia de venta. No obstante, resultan de gran interés para los compradores, ya que facilitan la planificación de la distribución de espacios y pueden ser útiles para proyectos de reforma en la vivienda.
"En Mi Piso en Madrid, conocemos con precisión los metros útiles de nuestras viviendas gracias a mediciones exhaustivas realizadas por nuestra arquitecta, algo que la mayoría de las inmobiliarias no ofrece."
¿Cómo se calcula la superficie útil de un piso?
La única forma de conocer los metros útiles de un piso es midiendo la superficie. Al realizar este cálculo, excluimos elementos como muros, pilares y otros espacios que no se pueden pisar.
Cómo medir los metros útiles de la vivienda:
- Utilizaremos un metro láser para medir la distancia entre las paredes de cada estancia, de manera similar a calcular la superficie de un cuadrado.
- Mediremos las dos paredes contiguas (longitud y ancho de la habitación).
- Multiplicaremos estas dimensiones para obtener la superficie de cada zona.
- Aplicaremos este proceso de medición en todas las estancias de la casa.
- Sumaremos los resultados obtenidos en cada área.
¿Cuál es la diferencia entre metros construidos y útiles?
"La principal diferencia entre metros construidos y útiles radica en el espacio aprovechable."
Los metros útiles representan el espacio habitable disponible, mientras que los metros construidos (recuerda que en este artículo lo llamamos metros comerciales) incluyen todos los elementos que no son aprovechables. Es importante ser cauteloso, ya que muchas inmobiliarias comercializan la superficie comercial de la vivienda como si fuera la útil. Sin embargo, como ya sabes, la superficie total de la vivienda no es equivalente a la superficie útil.
Conoce los 4 tipos de superficies comerciales que existen
En el mercado español, se distinguen cuatro tipos de superficies. Vamos a explicarlas y señalar las diferencias en una ficha catastral que utilizaremos como ejemplo.
1. Superficie construida total o comercial
Es la suma de la superficie construida de la vivienda y la correspondiente a los elementos comunes del edificio. Incluye tanto la parte habitable como los espacios compartidos.
En la ficha vemos que la superficie construida total o comercial son 181 m², que es la suma de la superficie construida de vivienda (160 m²) y la superficie de elementos comunes (21 m²).
2. Superficie construida de vivienda
Es la totalidad de la construcción. Abarca todo aquello que está dentro del perímetro de la vivienda. Este espacio comprende no solo las áreas útiles, sino también elementos no pisables como muros de carga, pilares, módulos de cocina, etc. Lo que no incluye es la superficie de elementos comunes.
De la superficie construida total o comercial, que son 181 m², la superficie de vivienda construida son 160 m².
3. Superficie de elementos comunes
Es el porcentaje de la construcción destinada a elementos compartidos entre los propietarios, como la escalera, piscina, pista de tenis, jardines, etc.
De la superficie construida total o comercial, que son 181 m², la superficie de elementos comunes son 21m².
4. Superficie útil
Es el área habitable real de la vivienda, excluyendo elementos como muros, pilares, armarios, ducha, etc. En definitiva, todo aquello que no se pueda pisar.
"Recuerda que la superficie útil fluctúa, por lo que no se refleja en la referencia catastral. Solo se puede calcular midiendo con un metro láser las superficies que se pueden pisar."
¿Cuántos metros se pierden entre útiles y construidos?
Esta pregunta es interesante, ya que la variación puede ser considerable según la ubicación. En el caso de edificios en el casco histórico, dentro de la M30 de Madrid, la diferencia entre la superficie total y útil suele oscilar entre un 15% y 25%. En áreas residenciales, podría ampliarse hasta un 50%, dada la presencia de más espacios comunes como piscinas, parques infantiles, pistas de pádel, canchas de tenis y jardines, entre otros.
"Antes de comprar una vivienda, es recomendable conocer el desglose de las superficies para saber exactamente cómo se distribuyen los metros comerciales que adquieres entre las diversas áreas que acabamos de ver."
El valor real de las terrazas, garajes y trasteros en la tasación inmobiliaria
¿Alguna vez has escuchado que los metros de terraza o garaje no valen lo mismo que los del piso? Esta afirmación tiene fundamento, ya que los metros asignados a estas áreas se registran en el Catastro. Te explicamos cómo influye en la tasación de viviendas.
Lo que debes saber antes de comprar un piso con terraza
De acuerdo con los criterios del Catastro, las terrazas se contabilizan como el 50% de su tamaño real. Sin embargo, a nivel comercial, una terraza en el centro de Madrid no se equipara al valor de la mitad de un metro construido, sino que su precio es mucho mayor. Esto implica que las viviendas con terraza suelen tener un sobreprecio significativo. La experiencia de un consultor inmobiliario se vuelve crucial en este punto para elaborar un informe de valoración preciso.
"Aunque los metros de terraza computan menos en los registros, su valoración comercial es considerablemente mayor."
¿Piso con garaje incluido? Consejos para antes de comprar
Los metros de garaje y trastero no se valoran igual que un metro cuadrado de la vivienda. Aunque los anuncios de pisos presentan la superficie total, el valor prorrateado al garaje o trastero no es equivalente.
"Para conocer con precisión los metros del garaje, es esencial revisar la escritura. Si se vende como un anexo de la vivienda y está incluido en la misma escritura, vendrá desglosado dentro de la superficie total."
Consejos para comprar un piso con hipoteca
Las personas que compran un piso con hipoteca deben saber que la superficie comercial carece de relevancia, ya que los tasadores se centran en la superficie registral.
Este tema merece dedicar un artículo completo. ¿Te gustaría profundizar más? Déjanos tu comentario abajo. Si observamos un gran interés, escribiremos un post exclusivo.
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Esperamos haber aclarado tus dudas sobre los metros comerciales y los metros útiles. Si todavía tienes alguna pregunta, o quieres realizar consultas adicionales, no dudes en contactar con nosotros.
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- Edoardo Corda
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